江蘇武進(jìn)“三塊地”改革取得突破 形成豐富經(jīng)驗

【編者按】

目前， “三塊地”上的制度性障礙，既阻礙了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，又不利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施。“三塊地”制度改革，必須盡快取得實質(zhì)性突破。

“三塊地”制度改革，是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。

江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)大膽探索，先行先試，在“三塊地”制度改革上取得了突破，邁出了大步，并形成了豐富的經(jīng)驗。

【破冰】

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市 助推企業(yè)上市

一

10月9日，記者站在江蘇雷利電機(jī)股份有限公司辦公樓二樓看到，該公司老廠區(qū)圍墻外的新項目——家電智能化組件車間土建工程已完成。公司負(fù)責(zé)人表示，該車間將在2018年1月進(jìn)行驗收。

今年6月2日，雷利公司在深交所上市，成為全國首家在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上發(fā)展募投項目的上市企業(yè)。此前1個多月，該公司通過出讓方式，競得這一宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，取得了不動產(chǎn)權(quán)證。

雷利公司在深交所上市

“如果沒有拿到這個不動產(chǎn)權(quán)證，公司就不得上市，總投資3.8億元的組件項目也將流產(chǎn)。”雷利公司證券部經(jīng)理蔣國彪說，“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公司要上市，必須在初審會前就明確募投項目，并且取得該項目的國有土地不動產(chǎn)權(quán)證，或者簽訂國有土地出讓協(xié)議。”

位于常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)的雷利公司，創(chuàng)辦24年來穩(wěn)步發(fā)展，去年產(chǎn)值已超過16億元，利稅達(dá)到3億元。該公司為當(dāng)?shù)靥峁┝?000個就業(yè)崗位，直接帶動了富民增收。7年前，該公司就醞釀上市，并希望通過募投項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。但是，由于項目用地屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地，該公司無法通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。上市的夢想，也就一直無法實現(xiàn)。

今年4月，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了。

在江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)“三塊地”制度改革中，這一宗地塊終于能被掛牌出讓。由此，這宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地，有了與國有建設(shè)用地相同的權(quán)能。競得者同樣擁有50年的使用權(quán)，在使用期限內(nèi)還可以將它轉(zhuǎn)讓、出租或用作抵押。

這一宗地塊面積為13393.5平方米。最終，雷利公司以1005.52萬元競得。

6月2日，記者在該公司上市儀式現(xiàn)場采訪時，深交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雷利公司的上市，開啟了全國通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革而實現(xiàn)企業(yè)上市的破冰之旅，意義非同尋常。

二

常州市副市長、武進(jìn)區(qū)委書記史志軍說：“不僅是武進(jìn)區(qū)，全國各地都遇到了‘三塊地’問題。‘三塊地’上的制度性障礙，既阻礙了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，又不利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施。”

他同時表示，從目前來看，“三塊地”制度改革，正在成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最大利好。

“三塊地”制度改革，是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，主要包括原來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)屬于集體，一直不得入市交易。

武進(jìn)區(qū)是全國“三塊地”制度改革試點地區(qū)之一。該區(qū)按照中央有關(guān)精神，仔細(xì)研究法律法規(guī)，經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和全面論證，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面一舉出臺了9項改革政策。這些政策，不但明確規(guī)定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體、入市范圍和入市途徑，而且對入市土地收益調(diào)節(jié)金征收和使用、入市增值收益分配和管理等作出了具體規(guī)定。

同時，該區(qū)按照宏觀規(guī)劃，做好頂層設(shè)計，實現(xiàn)了村級規(guī)劃編制、管控和實施“一張圖”運行。各片區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的基準(zhǔn)價，全都標(biāo)注在“一張圖”上。這為價格評估、入市交易和抵押，奠定了堅實基礎(chǔ)。

集體建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)開通

今年2月底，該區(qū)還建立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地網(wǎng)上交易平臺，實現(xiàn)了與江蘇省國有建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)同網(wǎng)運行、同網(wǎng)競價、同網(wǎng)交易。

第一個上網(wǎng)掛牌的，是禮嘉鎮(zhèn)一宗面積為7200.3平方米的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。這宗地位于該鎮(zhèn)蒲岸村。掛牌后，它被常州雙盛精密鍛造有限公司競得。

雙盛公司法人代表何銀慶把這宗地的不動產(chǎn)權(quán)證，連同他家的另外兩本證——土地承包經(jīng)營權(quán)證和住房不動產(chǎn)權(quán)證，一起押給銀行，獲得了新建項目急需的貸款。中國人民銀行常州市中心支行行長許永偉告訴記者，一舉押出這樣的三本證而獲得抵押貸款，何銀慶是全國農(nóng)村第一人。他說，人民銀行負(fù)責(zé)“三塊地”制度改革中的金融管理工作，必須掌握相關(guān)宏觀情況。

至今，雙盛公司已為新項目投入近4000萬元。何銀慶說，新項目明年投產(chǎn)后，公司年產(chǎn)值將新增1億多元，就業(yè)崗位將新增80多個。

改革，還在深化。9月22日，巴西WEG公司旗下的常州新亞電機(jī)有限公司，競得洛陽鎮(zhèn)一宗44023平方米的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。該地塊將用于高效變頻電機(jī)生產(chǎn)線建設(shè)。江蘇省國土資源廳廳長李侃楨說，新亞公司成為全國第一家競得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的外資企業(yè)。

自去年10月推出這項改革以來，武進(jìn)區(qū)已完成86宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易。這些地共92.47萬平方米，成交額累計達(dá)到4.28億元。

三

今年6月，中央派出農(nóng)村土地制度改革試點工作督察組赴常州市武進(jìn)區(qū)，對“三塊地”制度改革進(jìn)行實地調(diào)研。督察組在調(diào)研后表示，武進(jìn)區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場上邁出了實質(zhì)性步伐，同時以制度形式保障了農(nóng)民的權(quán)益。

記者從武進(jìn)區(qū)委農(nóng)工辦了解到，多年來，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式，自發(fā)流轉(zhuǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的行為在各地不斷出現(xiàn)。各鎮(zhèn)、村流轉(zhuǎn)方式不一，收費缺乏規(guī)范。這種流轉(zhuǎn)，帶來了用地權(quán)屬不清、金融風(fēng)險難以防范等一系列問題。

改革后，集體經(jīng)營性建設(shè)用地都被納入交易平臺。此舉不但解決了這一系列問題，而且使這些土地成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中工業(yè)和服務(wù)業(yè)用地的主要來源。

走好一步棋，帶活一盤棋。據(jù)記者了解，到今年9月底，該區(qū)至少已有36宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地的競得者，把各自取得的不動產(chǎn)權(quán)證押給銀行，辦理抵押貸款，共獲得貸款4049萬元。

這項改革，給廣大農(nóng)民也帶來了驚喜。

出讓前，這86宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地，有的出租，有的閑置，總體收益不高。出讓后，這些地塊的出讓金，與50年的預(yù)期租金相比，至少高出2.6億元。86宗地塊的成功出讓，共惠及農(nóng)民42.5萬人。

蒲岸村黨總支書記殷德強(qiáng)說：“我們村出讓給雙盛公司的那一宗地的單價，與鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)國有土地的單價差不多。”他說，掛牌之前，村委召開了村民代表會議，在區(qū)相關(guān)部門協(xié)助下，確定了底價。他還告訴記者，按照有關(guān)規(guī)定，出讓金在按比例向政府上繳收益調(diào)節(jié)金后，劃出一部分給鎮(zhèn)里，用于全鎮(zhèn)統(tǒng)籌，其余的都留在村里。村里計劃拿出一部分來建造標(biāo)準(zhǔn)廠房。以后，村里通過廠房出租增加集體收入，每年給村民分紅。

農(nóng)民的另一份驚喜，是享受到了公平公正。

遙觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長諸立群說：“按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，就會帶來公平公正。雷利公司競得的那一宗地，出讓金比50年的預(yù)期租賃收益至少高出1倍。”

殷德強(qiáng)告訴記者：“除了建造標(biāo)準(zhǔn)廠房，村里還將用出讓金啟動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和農(nóng)田水利建設(shè)。這些事，都能造福全體村民。”

記者了解到，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革嚴(yán)守四條底線。這四條底線是確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損。

史志軍說，全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地存量很大，僅武進(jìn)區(qū)就有7300多萬平方米。這項制度改革，必將激發(fā)出巨大的能量。

【創(chuàng)新】

宅基地制度改革 盤活資產(chǎn) “兩權(quán)”可抵可轉(zhuǎn)

一

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，鄉(xiāng)下的“空心村”越來越多，有些住房已無人居住。這些住房，連同它們身下的宅基地一起閑置，造成了極大的浪費。

宅基地制度改革，必然涉及對宅基地上住房的處理。讓它們能夠有償退出并且派上新用場，成為江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革的關(guān)鍵一招。

苗木經(jīng)紀(jì)人李臘明是首批“吃螃蟹”者之一。

記者曾多次采訪過他。10月10日，記者再次赴嘉澤鎮(zhèn)西城村采訪時看到，他家的兩層半樓房已被拆除。李臘明說，被拆除的兩層半樓房是1986年建造的，建筑面積270平方米，占地面積120平方米，外帶一個農(nóng)家小院。幾年前，他家在鎮(zhèn)上買了商品房。兒子到常州城里工作后，也在城里買了房。

嘉澤鎮(zhèn)總體規(guī)劃

李臘明說，對照武進(jìn)區(qū)《農(nóng)村宅基地自愿有償退出指導(dǎo)意見（試行）》，一家人反復(fù)商量后，決定自愿有償退出宅基地和住房。

他告訴記者，按照嘉澤鎮(zhèn)確定的基準(zhǔn)價，他家退出宅基地和住房后，一共拿到77.6萬元。其中，住房拆遷補償款34.6萬元，貨幣化安置費43萬元。

像李臘明家這樣選擇有償退出的，在西城村還有3戶。

李臘明說：“退出的，都是全家進(jìn)城或者全家搬到鎮(zhèn)上定居的。以后，這樣的情況會越來越多。”

因為農(nóng)民當(dāng)初獲準(zhǔn)使用宅基地是無償?shù)?，所以，武進(jìn)區(qū)在這項改革中，把補償項目確定在住房拆遷和安置上。安置，統(tǒng)一采取貨幣化方式進(jìn)行。連日來，記者在6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道采訪了20多位基層干部和村民。他們都說，這種做法合情合理，有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也比較合理。

武進(jìn)區(qū)采取一系列措施，處理農(nóng)民退出的宅基地和住房，盤活并利用好這些閑置的資源。

這些措施主要包括：權(quán)屬轉(zhuǎn)讓——農(nóng)民可用出售住房等方式，將住房連同宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員使用，或者用租賃方式流轉(zhuǎn)給他人使用；權(quán)益轉(zhuǎn)化——集體經(jīng)濟(jì)組織收購農(nóng)民退出的住房；土地整治——集體經(jīng)濟(jì)組織通過土地綜合整治、增減掛鉤等方式，對農(nóng)民退出的宅基地進(jìn)行復(fù)墾開發(fā)；轉(zhuǎn)換入市——集體經(jīng)濟(jì)組織將這些宅基地轉(zhuǎn)換為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，公開入市。

全區(qū)各地都有農(nóng)民自愿有償退出宅基地和住房。目前，已有327戶辦完手續(xù)。

二

在一些農(nóng)民全家遷居城鎮(zhèn)的同時，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的推進(jìn)也讓不少富裕起來的農(nóng)民不愿離開家鄉(xiāng)。其中，有的還想抓住鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施中的新機(jī)遇，再大干一番。

同樣在嘉澤鎮(zhèn)，記者見到了另一位靠種植和銷售苗木掙錢的農(nóng)民。

他叫呂偉斌，家住滿墩村。記者見到他時，他剛從江南農(nóng)村商業(yè)銀行辦完貸款手續(xù)回來。這是他第二次辦理“兩權(quán)”抵押貸款。

農(nóng)民有宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)。讓農(nóng)民能用這“兩權(quán)”抵押貸款發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營，是武進(jìn)區(qū)的一大創(chuàng)新。2015年12月28日，呂偉斌第一次用這種方式貸款50萬元。后來，他如期還清貸款。這次，他還是貸50萬元。

2015年12月30日，全國首宗農(nóng)房抵押貸款發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證

“今年苗木行情看好。我家田里，新品種月季有8000株，總價超過60萬元。”呂偉斌說。

呂偉斌告訴記者，“兩權(quán)”抵押貸款的利率不超過5%。與其他方式的貸款相比，這種貸款，他貸50萬元，1年利息起碼要少2.5萬元。他說，種植新品種月季，賺錢多，但投入也大。他購買小苗的投入和后期的人工成本，靠的就是“兩權(quán)”抵押貸款。

呂偉斌還透露，他的堂兄呂亞軍去年12月也用這種方式，貸了30萬元，用于建造智能化大棚，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

江蘇省國土資源廳廳長李侃楨說，武進(jìn)區(qū)的這項改革舉措開全國先河，呂偉斌是全國農(nóng)村辦理“兩權(quán)”抵押貸款第一人。

為了規(guī)范這項改革，武進(jìn)區(qū)制定了《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制試行辦法》等一系列政策文件。

記者了解到，該區(qū)在這項改革中抓住了兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)——

第一是區(qū)政府投入1000萬元，設(shè)立“兩權(quán)”抵押風(fēng)險補償基金。在還貸出險時，該基金承擔(dān)出險金額的70%。這70%先由區(qū)政府動用基金向銀行進(jìn)行代償，再由銀行向貸款人進(jìn)行追償。最終，被用作代償?shù)幕饘⒌靡苑颠€。

第二是銀行積極參與。目前，江南農(nóng)村商業(yè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行武進(jìn)支行、交通銀行武進(jìn)支行等8家銀行，都大力發(fā)展這一業(yè)務(wù)。其中，江南農(nóng)村商業(yè)銀行還大膽創(chuàng)新，推出了專屬貸款產(chǎn)品。

到今年9月底，這些銀行發(fā)放此類貸款累計已達(dá)到3706萬元。農(nóng)民們用這些貸款，發(fā)展種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。自這項改革推出以來，所有到期貸款都按期歸還。

常州市金融辦副主任喻良騮說，此舉讓農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房這塊“死資產(chǎn)”變成“活資本”，在一定程度上化解了“三農(nóng)”融資難題。

三

由于種種原因，一些農(nóng)戶超標(biāo)準(zhǔn)占用了宅基地。對這些“超面積”者，怎么辦呢？這是農(nóng)村宅基地制度改革中必須解決的另一個大問題。

老農(nóng)民華國龍家有4個人，包括他們夫妻倆和兩個女兒。4個人，是同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。華國龍家原來位于花海大道附近，2009年因該大道拓寬需要而被征地拆遷。當(dāng)時，村里考慮他的小女婿將要入贅，便在安置小區(qū)花都馨苑給他家安排了一套大戶，宅基地面積為137.7平方米。

“至今，華國龍的小女婿還未入贅。按照區(qū)里現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度改革政策，4個人的家庭最多只能享受100平方米宅基地。”村委工作人員張國慶告訴記者。

張國慶還透露，花都馨苑一共有160多戶，像華國龍家這樣“超面積”的有幾十戶。他說，主要原因是人均宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)改變了，“現(xiàn)在比以前緊了”。

對“超面積”者，武進(jìn)區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革政策規(guī)定，由村集體經(jīng)濟(jì)組織收取“超面積” 部分宅基地有償使用費。政策規(guī)定，對“超面積”部分，每平方米每年最低收取5元，最高收取20元。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由村民代表會議決定。按30年計算，“超面積”者一次性繳清費用。

對照政策，華國龍家所在的躍進(jìn)村召開村民代表會議決定，對“超面積”部分按照每平方米每年5元收取有償使用費。華國龍家一次性繳清了5655元。

目前，該區(qū)已有121戶農(nóng)民辦理了“超面積” 部分宅基地有償使用手續(xù)，村集體經(jīng)濟(jì)組織收取有償使用費51.5萬元。這項工作，全區(qū)還在大力推進(jìn)。

武進(jìn)區(qū)規(guī)定，這筆錢用于村集體公共支出。

躍進(jìn)村黨總支書記張建榮告訴記者，對新建住房者，全區(qū)現(xiàn)在都按照武進(jìn)區(qū)《農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》執(zhí)行，在審批時嚴(yán)格控制宅基地面積。

【認(rèn)可】

農(nóng)村土地征收制度改革 多元保障 農(nóng)民成股東

一

土地，是農(nóng)民的命根子。農(nóng)村土地征收以及房屋拆遷，比城市國有土地上房屋征收遇到的問題更多，也更復(fù)雜。

然而，今年1月，武進(jìn)區(qū)在湟里鎮(zhèn)7個行政村進(jìn)行的土地征收以及房屋拆遷工作卻很順利。

新孟河延伸拓浚工程，是國家重大水利工程。該工程在湟里鎮(zhèn)的土地征收以及房屋拆遷，涉及7個行政村的300戶農(nóng)民。300戶農(nóng)民在全面了解有關(guān)保障機(jī)制后，3天內(nèi)全部簽約。

湟里鎮(zhèn)桃苑新都農(nóng)民集中居住公寓房

近幾年，武進(jìn)區(qū)農(nóng)村征地拆遷面積超過1000萬平方米。連日來，記者赴6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道采訪，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民們對武進(jìn)區(qū)在農(nóng)村土地征收制度改革中建立的多元保障機(jī)制普遍認(rèn)可。

首先是住房安置保障。

“以前安置拆遷戶，都是由政府先集中建房，再統(tǒng)一安置?，F(xiàn)在，先由農(nóng)民‘點菜’，再由政府‘下廚’。”武進(jìn)區(qū)征收辦主任姚銘澤說。

姚銘澤進(jìn)一步作了解釋。農(nóng)民“點菜”，是指農(nóng)民可在政府提供的三種安置方式中自主選擇一種。三種安置方式分別是：貨幣安置，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；實物安置，住進(jìn)農(nóng)民公寓；留在當(dāng)?shù)?，批給新的宅基地，建造新居。

其次是社保，包括養(yǎng)老和醫(yī)療保障。

按照年齡，武進(jìn)區(qū)將27.37萬名被征地拆遷農(nóng)民劃分成四類，分類實施保障措施——

未滿16周歲人員，享受一次性補貼，等到就業(yè)時被納入城鎮(zhèn)社會保障體系；女性16周歲以上至45周歲、男性16周歲以上至50周歲人員，享受15年社保繳費待遇和2年生活補貼，達(dá)到“保養(yǎng)”年齡時按月領(lǐng)取養(yǎng)老金；女性45周歲以上至55周歲、男性50周歲以上至60周歲人員，享受15年社保繳費待遇，同時享受生活補貼，達(dá)到“保養(yǎng)”年齡時按月領(lǐng)取養(yǎng)老金；女性55周歲以上、男性60周歲以上人員，按月領(lǐng)取“保養(yǎng)金”。

“保養(yǎng)”，是一種創(chuàng)新做法，是對被征地拆遷農(nóng)民的保障。武進(jìn)區(qū)規(guī)定，男性和女性的“保養(yǎng)”年齡，分別與城鎮(zhèn)職工男性和女性的退休年齡相同。

為此，武進(jìn)區(qū)籌資總額達(dá)到94.36億元。

同時，該區(qū)將所有被征地拆遷農(nóng)民納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民醫(yī)保體系。

還有就業(yè)保障。

常州市級財政每年安排4000多萬元，專門用于對失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)技能培訓(xùn)。武進(jìn)區(qū)全面組織被征地拆遷農(nóng)民參加培訓(xùn)，并且與各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、規(guī)模企業(yè)對接，為經(jīng)過培訓(xùn)的被征地拆遷農(nóng)民再就業(yè)牽線搭橋。該區(qū)還在城市管理、社區(qū)建設(shè)等多個領(lǐng)域，全面梳理用工崗位，優(yōu)先錄用被征地拆遷農(nóng)民。目前，全區(qū)被征地拆遷農(nóng)民中的勞動年齡段人員已有96%實現(xiàn)了再就業(yè)。

記者了解到，該區(qū)已為被征地拆遷農(nóng)民構(gòu)建了“六位一體”的多元保障機(jī)制。這“六位”， 除了上述幾項，還包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的配套。

失地農(nóng)民領(lǐng)取生活保障證

二

被征地拆遷農(nóng)民不但在多方面得到保障，而且有不少人“以房權(quán)換股權(quán)”，成了股東。

64歲的張永偉是西湖街道的農(nóng)民。因西太湖科技產(chǎn)業(yè)園建設(shè)需要，他家被征地拆遷。

張永偉家原來住在夏蕭村，全年來自地里的收入不足7000元?，F(xiàn)在，他家住進(jìn)了聚新家園小區(qū)。他和妻子每人每月能領(lǐng)取1000多元的被征地拆遷農(nóng)民生活補助金，每年還能從聚新合作社拿到1000元左右的紅利。

張永偉告訴記者，他家還有一項金額更大的收入。

他說：“我家原來的住房面積比較大，拆遷時拿到兩套房子，一套是現(xiàn)房，另一套是期房。當(dāng)時，社區(qū)主任告訴我，可以用閑置的住房入股。我家決定拿出那套期房入股。”他說，入股的那套期房是120平方米，去年分紅拿到15700元。

西湖街道城建管理科科長董晨波告訴記者：“被征地拆遷農(nóng)民，如果能有兩套安置房，選房時就可以選一套期房。然后，把期房交給富民合作社，享受分紅。”他說，這就叫做“以房權(quán)換股權(quán)”。

在西湖街道，被征地拆遷農(nóng)民目前共有587套期房入股。

記者了解到，這樣做，一舉兩得。一方面，政府減輕了資金壓力，在滿足安置需要的同時，盡量少占地、少建房；另一方面，被征地拆遷農(nóng)民多了一條投資渠道，并且穩(wěn)定享受分紅。合作社考慮到有些家庭以后會有子女結(jié)婚、人口增加等情況，入股協(xié)議3年一簽。到期后，是要房子還是繼續(xù)入股，農(nóng)民可以自主選擇。這一改革之舉，求得了節(jié)約用地、政府減壓和農(nóng)民增收的“最大公約數(shù)”。

記者10月9日從武進(jìn)區(qū)委農(nóng)工辦了解到，全區(qū)被征地拆遷農(nóng)民中，“以房權(quán)換股權(quán)”者已超過1300戶。除了西湖街道，嘉澤鎮(zhèn)、湟里鎮(zhèn)、橫林鎮(zhèn)等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)也都有被征地拆遷農(nóng)民成為這樣的股東。

三

土地，是全社會的寶貴資源。武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地征收制度改革，不僅有利于做好征收工作，而且有利于縮小土地征收范圍。

今年2月，《常州市武進(jìn)區(qū)土地征收范圍（試行）》文件出臺。該文件以“正面清單”方式，明確規(guī)定只有6大類21個具體類別的項目建設(shè)才可以征收土地。

這6大類項目建設(shè)，主要包括國防和外交方面的工程建設(shè)、由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、各類公共事業(yè)項目建設(shè)、保障性安居工程建設(shè)、為實施城市規(guī)劃而進(jìn)行的成片開發(fā)建設(shè)、綜合保稅區(qū)建設(shè)等。

對6大類21個具體類別以外的項目建設(shè)，武進(jìn)區(qū)原則上不再批準(zhǔn)土地征收，而是引導(dǎo)項目實施主體通過出讓方式取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，解決用地問題。

10月12日，常州市國土資源局武進(jìn)分局負(fù)責(zé)人告訴記者：“上月，湖塘鎮(zhèn)一家汽車零部件制造廠，申請征收40000多平方米土地。這個項目不屬于6大類中的任何一類，被我們‘一票否決’了。”

這位負(fù)責(zé)人說，去年全區(qū)辦理7宗土地征收，總面積11.11萬平方米。今年元旦到現(xiàn)在，只辦理了2宗，總面積只有3.85萬平方米。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，滿足了企業(yè)的用地需求。

武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地征收制度改革，在縮小土地征收范圍的同時，倒逼各有關(guān)方面高效集約利用土地，最大程度實現(xiàn)“精明增長”。

記者從武進(jìn)區(qū)發(fā)改局投資科了解到，今年1-9月全區(qū)固定資產(chǎn)投資已達(dá)828.8億元，比去年同期增長8.1%。其中，工業(yè)類項目的投資強(qiáng)度大多數(shù)已超過每平方米6000元。

該局投資科工作人員說，現(xiàn)在，能建多層車間的，都建多層車間了。

記者在遙觀鎮(zhèn)的雷利公司、西湖街道的碳元公司看到，新建的車間都很高，有的是四層樓，有的是五層樓。

武進(jìn)區(qū)是一個規(guī)模較大的區(qū)，區(qū)域面積有1066平方公里，轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和5個街道，常住人口超過140萬。該區(qū)在“三塊地”制度改革中，既抓重點突破，又抓統(tǒng)籌推進(jìn)，使農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革都邁出了大步。目前，全區(qū)在“三塊地”制度改革方面已出臺政策文件21個，以及配套文件30多個，形成了較為完整的制度體系。

今年6月，中央派出的農(nóng)村土地制度改革試點工作督察組，在對武進(jìn)區(qū)“三塊地”制度改革進(jìn)行全面調(diào)研后表示，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)的“三塊地”制度改革，“取得了豐富的經(jīng)驗，形成了可推廣的成果”。督察組同時表示，這些成果為修改和完善相關(guān)法律法規(guī)提供了支撐。

常州日報社全媒體記者李昕 姜小莉 馬浩劍