《湖南省物業(yè)管理條例》2019年1月1日起施行 車位應(yīng)先滿足業(yè)主需要 不得只售不租

長沙晚報記者 唐朝昭　　

昨日,省十三屆人大常委會第五次會議閉幕。會上，《湖南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）正式表決通過，將于2019年1月1日起施行。《條例》對備受居民關(guān)注的物業(yè)服務(wù)費調(diào)整、共用部位經(jīng)營收益分配、車位租售等進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范和修改完善。

　提高物業(yè)費須經(jīng)業(yè)主大會同意

針對物業(yè)費用收取問題，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。

在沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費方式，不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

《條例》也規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催繳。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費。

車位不得出售給物業(yè)區(qū)域外的其他人

根據(jù)2016年實施的《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，在主城間距區(qū)，建筑面積在90平方米以下的，每戶配置0.5個車位；建筑面積在90平方米到150平方米的，配置0.7個車位；建筑面積在150平方米以上的，配置1.1個車位。

記者了解到，盡管長沙對車位配比有明確規(guī)定，但與汽車保有量的迅速增加相比，小區(qū)車位和車庫數(shù)量仍存在配比不足等問題，不少居民下班回家后面臨“搶車位”的尷尬。一些小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)看準(zhǔn)居民停車“剛需”，開出“只售不租”的“霸王條款”，將不愿購買車位的業(yè)主車輛擋在大門外。

《條例》第五十條明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車位，屬于業(yè)主共有。

　共用部位等經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有

不少居民疑惑：廣告設(shè)置在居民公共區(qū)域內(nèi)，其收益是否應(yīng)該歸業(yè)主所有？

《條例》明確規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

其中，共用部位指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、管道及電梯井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

　物業(yè)合同終止拒不退出，最高可罰十萬元

《條例》強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理相關(guān)各方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不稱職，到期拒不退出？本次通過的《條例》規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

同時，違反《條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任。