購(gòu)物中心紛紛進(jìn)軍西安
SKP來(lái)了,作為一枚重磅“恐龍蛋”,這個(gè)“狼”給西安商業(yè)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么變化?西安商業(yè)的江湖今年以來(lái)也正在迎來(lái)迅速成長(zhǎng)期:大量新開(kāi)購(gòu)物中心集中出現(xiàn)、外來(lái)品牌不斷蠶食本地市場(chǎng)。那么,網(wǎng)紅城市西安的商業(yè)籃子究竟還能裝下多少“雞蛋”?本地“土雞蛋”又該如何調(diào)整?
上半年西安新開(kāi)7個(gè)購(gòu)物中心
增量躋身全國(guó)前5
國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心建設(shè)正處于最活躍時(shí)期。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì),今年1-6月,國(guó)內(nèi)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心(商業(yè)面積≥3萬(wàn)㎡)203個(gè),創(chuàng)下2014年以來(lái)同期新高。按地域劃分,西北地區(qū)并不是零售商最青睞的地區(qū),吸引力不及華東、西南、華中、華南和華北。不過(guò),這并不妨礙西安成為購(gòu)物中心增速最快的城市之一。
今年上半年,西北地區(qū)新開(kāi)13個(gè)購(gòu)物中心,10個(gè)位于陜西,其中,有7個(gè)開(kāi)在西安。在新增數(shù)量上,西安在全國(guó)城市可以排到第5位,僅次于杭州、重慶、成都和上海。新增購(gòu)物中心較多的城市還有溫州、北京、廣州、蘇州和武漢等。
購(gòu)物中心不僅是周邊居民休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、消費(fèi)的匯集地,也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力象征。不難發(fā)現(xiàn),西安等新一線城市正在成為購(gòu)物中心做加法的主要選擇。“這些城市是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最集中的地方,這和商業(yè)下沉是一致的。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,傳統(tǒng)一線城市的購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)較高卻日趨飽和,新一線城市無(wú)論經(jīng)濟(jì)潛能、人口規(guī)模還是市場(chǎng)空間還都比較可觀。
人口聚集帶動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整則帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局測(cè)算,上半年全市共有51.5萬(wàn)人落戶,其中服務(wù)型消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁。頗具代表意義的對(duì)比是,今年1-5月,西安限額以上消費(fèi)品零售額和化妝品類的增長(zhǎng)比率提速明顯,折射出升級(jí)類消費(fèi)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。
仲量聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為,西安消費(fèi)者品牌意識(shí)的提升和消費(fèi)需求的改變,是外來(lái)零售商搶灘市場(chǎng)的催化劑,這些知名零售商,也在借助購(gòu)物中心這一平臺(tái),為本地現(xiàn)有商業(yè)帶來(lái)挑戰(zhàn)。西安新亮相的7個(gè)購(gòu)物中心里,不僅有華聯(lián)、銀泰等零售巨頭參與,也吸引了綠地、金輝等品牌房企涉足。從運(yùn)營(yíng)規(guī)模看,除了最大的SKP體量超過(guò)20萬(wàn)㎡,還有3個(gè)達(dá)到10萬(wàn)㎡以上。一般來(lái)說(shuō),大型商業(yè)項(xiàng)目意味著可以配置更多更全的業(yè)態(tài),因此,不少國(guó)內(nèi)外知名品牌也順勢(shì)布局西安。
據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),25個(gè)知名品牌首進(jìn)西安市場(chǎng),涉及零售、兒童、餐飲、酒店和文創(chuàng)等多種消費(fèi)業(yè)態(tài),商業(yè)格局呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。
新型零售快速擴(kuò)張成傳統(tǒng)購(gòu)物中心引流王牌
除了購(gòu)物中心這樣的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)增加,帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的新型零售企業(yè),也開(kāi)始在西安跑馬圈地。而仲量聯(lián)行認(rèn)為,與國(guó)內(nèi)其他城市有所不同的是,新型零售之所以能在西安迅速生根壯大,與政府招商引資策略的關(guān)系密切。
南都商業(yè)數(shù)據(jù)部發(fā)布的報(bào)告顯示,“上北深杭”正在新型零售領(lǐng)域取代傳統(tǒng)概念的“北上廣深”,西部城市的三個(gè)代表,則是西安、成都與重慶。該報(bào)告指出,西安在“政府扶持指數(shù)”方面表現(xiàn)突出,可以和杭州并列各城市的第3位。華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)和電商行業(yè)的巨頭,如阿里、京東、蘇寧、小米等目前都已在西安鋪開(kāi)零售陣地。
“年輕消費(fèi)群體更加注重對(duì)自身個(gè)性的表達(dá),也對(duì)產(chǎn)品陳列和零售模式提出了更高要求。”西安交大管理學(xué)院特聘教授仝鐵漢介紹,作為互聯(lián)網(wǎng)零售企業(yè),也希望自己的品牌被消費(fèi)者記住,創(chuàng)造更多流量,在碎片化的社交生態(tài)中觸達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群體。所以,依靠互聯(lián)網(wǎng)思維的新型零售不管售賣哪種類型的商品,突破場(chǎng)景界限、強(qiáng)化消費(fèi)體驗(yàn)都是核心。
為了迅速打開(kāi)市場(chǎng),新能源汽車類的零售品牌也在瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的核心鋪面,作為其進(jìn)入西安市場(chǎng)的首店。繼特斯拉去年進(jìn)駐以后,蔚來(lái)汽車也在今年一季度在中大國(guó)際購(gòu)物中心高新店圍擋。“新型業(yè)態(tài)沒(méi)有時(shí)間慢慢建立自己的銷售網(wǎng)絡(luò),所以選擇網(wǎng)上下單以及在最優(yōu)質(zhì)地段設(shè)立體驗(yàn)店的方式,這也是一種銷售模式的創(chuàng)新。”仲量聯(lián)行指出。
不少新型零售業(yè)態(tài)也被購(gòu)物中心視作引流的王牌,同時(shí)達(dá)到豐富業(yè)態(tài)和差異化經(jīng)營(yíng)的效果。趙先生此前在高新一家籌備中的購(gòu)物中心負(fù)責(zé)招商。他告訴華商報(bào)記者,他們?cè)居?jì)劃引入阿里、京東的零售門店,除了增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力,也期望以此為主力店來(lái)吸引其他零售和餐飲品牌跟進(jìn)。
全國(guó)購(gòu)物品牌瘋狂進(jìn)駐西安
本土零售商“壓力山大”
西安是西北最重要的商業(yè)城市,長(zhǎng)期以來(lái)一直以本土百貨和零售為主導(dǎo)。早些年,也有全國(guó)連鎖的購(gòu)物中心品牌進(jìn)入西安,但基本沒(méi)有動(dòng)搖本地市場(chǎng)的格局。不過(guò),隨著王府井、華聯(lián)、阿里等傳統(tǒng)及新型零售商相繼開(kāi)出門店,或通過(guò)資本并購(gòu)的方式進(jìn)駐,西安本土商業(yè)也開(kāi)始面臨越來(lái)越多的考驗(yàn)。
今年上半年,銀泰百貨對(duì)開(kāi)元商城的收購(gòu)被看做阿里布局西北的重要一步“棋”。華商報(bào)記者從銀泰百貨了解到,目前開(kāi)元商城五店已整合進(jìn)銀泰集團(tuán)體系。雙方將在會(huì)員數(shù)字化體系、商品數(shù)字化工程、新零售項(xiàng)目落地、場(chǎng)景改造等多個(gè)維度展開(kāi)合作,并建立雙向互動(dòng)的會(huì)員網(wǎng)絡(luò)體系,提供個(gè)性化的商品推進(jìn)和服務(wù),為會(huì)員提供折扣優(yōu)惠,實(shí)現(xiàn)對(duì)會(huì)員的精準(zhǔn)營(yíng)銷。
其中最為市場(chǎng)關(guān)注的,也是銀泰與開(kāi)元攜手后的首個(gè)活動(dòng),即銀泰百貨今年一直主推的intime365會(huì)員權(quán)益,將于8月8日起在開(kāi)元商城正式使用,這意味著全國(guó)銀泰系的“折上9折”將在這55家門店全面開(kāi)花。比鄰鐘樓,一直作為西安本土地標(biāo)性商業(yè)的開(kāi)元商城,如今注入阿里血液,將萃取出何種精華,值得翹首以待。
身披一身大牌,入駐南門商圈的西安SKP,可以說(shuō)是今年西安商業(yè)市場(chǎng)的一枚重磅“恐龍蛋”。作為北京華聯(lián)集團(tuán)旗下的商業(yè)項(xiàng)目,西安SKP是除北京之外的第一家SKP旗艦店,如Hermès、Céline、Chloé、Longchamp等奢侈品牌均為首次空降;腕表品牌多達(dá)22家,加上豐富的餐飲品類以及電影院、兒童體驗(yàn)中心、西安SKP RENDEZ-VOUS創(chuàng)意空間等高端配套模塊,都與西安既有商業(yè)項(xiàng)目有很大不同。
“SKP的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、首進(jìn)西安的頂級(jí)品牌,以及明星加持的開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)都有極強(qiáng)的眼球吸引力。”有業(yè)內(nèi)人士表示,不夸張地說(shuō),用“朝圣”與“獵奇”心態(tài)徜徉其中的消費(fèi)者不在少數(shù)。整體來(lái)看,這個(gè)項(xiàng)目從商業(yè)形態(tài)、時(shí)尚矩陣、人力資源、生活方式、品牌齊全度上都給西安零售行業(yè)帶來(lái)了更多的啟發(fā)。
面對(duì)重重壓力,本土的商業(yè)品牌也在進(jìn)行調(diào)整,通過(guò)引進(jìn)網(wǎng)紅店,內(nèi)部重裝升級(jí)等形式來(lái)增加消費(fèi)者粘性。如:開(kāi)元商城在此前完成了3層女鞋區(qū)域的動(dòng)線優(yōu)化;銀泰百貨小寨店于近期重裝開(kāi)業(yè),將特色定位在“市中心的工廠店”,打造一站式城市奧萊;中貿(mào)廣場(chǎng)引入網(wǎng)咖及電子競(jìng)技館,改善自身空置率。而具體的市場(chǎng)反饋,還要由消費(fèi)者來(lái)決定。
優(yōu)質(zhì)零售購(gòu)物中心租金增長(zhǎng)
平均為221.3元/㎡/月
購(gòu)物中心密集放量、知名品牌紛紛進(jìn)駐。那么,它們的選擇都在哪里呢?仲量聯(lián)行指出,西安成熟商圈是外來(lái)零售商的首選。從上半年國(guó)內(nèi)外首進(jìn)品牌(首次進(jìn)駐西安市場(chǎng)品牌)看,大部分集中在鐘樓-南門商圈,其他選擇還有高新、二環(huán)路、小寨、曲江和城北等商圈。
零售商的選擇也是市場(chǎng)的縮影之一。數(shù)據(jù)顯示,成熟項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)勢(shì)頭正在沖抵其他項(xiàng)目租金下滑趨勢(shì),西安市場(chǎng)平均租金穩(wěn)中有升。優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)的購(gòu)物中心總體量達(dá)到351.68萬(wàn)㎡,同比增加54.6萬(wàn)㎡,平均有效凈租金221.3元/㎡/月,同比增長(zhǎng)3.75%。
城北某商業(yè)項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人介紹,從每平米月租200多元的水平看,目前西安開(kāi)業(yè)在兩年以上的購(gòu)物中心差不多都能達(dá)到,但是各項(xiàng)目因?yàn)閰^(qū)位、客流、業(yè)態(tài)的差異,租金水平肯定會(huì)有差異。他說(shuō),像小寨、鐘樓等成熟商圈一些購(gòu)物中心每平月租達(dá)千元以上,但也有一些新商圈的項(xiàng)目,月租卻低至100多元,還不及全市平均,即便如此,也很難吸引到品牌。
仲量聯(lián)行也認(rèn)為,位于西安成熟片區(qū)的成熟項(xiàng)目租金保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭;而部分新興商圈的空置率較高,經(jīng)營(yíng)情況較差的項(xiàng)目不得不讓利租金以吸引品牌入駐,造成成熟商圈和新興商圈租金的差距不斷增大。
由于布局時(shí)間的關(guān)系,本土商業(yè)云集的鐘樓和小寨,是西安商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較早、成熟度較高的兩個(gè)商圈。長(zhǎng)期以來(lái),鐘樓商圈和小寨商圈也是租金最高的兩個(gè)區(qū)域。不過(guò),在新晉商業(yè)和品牌頻頻進(jìn)駐西安市場(chǎng)的背景下,成熟商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目也要面對(duì)高租金的考驗(yàn)。
城北某商業(yè)項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人孫先生說(shuō):“一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功與否,租金水平只是其中一個(gè)方面,還會(huì)受到所在商圈等因素影響。就像平均租金最高的鐘樓和小寨商圈,也有一些購(gòu)物中心因?yàn)闃I(yè)態(tài)、環(huán)境等等因素的影響,缺少客流和人氣,租金調(diào)整的壓力更大。”
西安秦商會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱林表示,由于商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的持續(xù)放量,西安購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)還會(huì)很激烈,而新項(xiàng)目將會(huì)面臨更為嚴(yán)峻的運(yùn)營(yíng)考驗(yàn),對(duì)于招商、營(yíng)銷等都會(huì)提出更高要求,進(jìn)而影響到自身的租金表現(xiàn)。
西安商業(yè)項(xiàng)目扎堆開(kāi)業(yè)或延續(xù)
“天生討好型”是生存法則
從以往商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看,下半年扎推開(kāi)業(yè)是常態(tài)現(xiàn)象,據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì),今年下半年計(jì)劃中的西安商業(yè)項(xiàng)目達(dá)15個(gè),超過(guò)10萬(wàn)㎡的大體量商業(yè)有9個(gè),其中不乏大悅城、大融城這樣的外埠連鎖口碑綜合商業(yè)體;也包括不少抗壓能力更強(qiáng)的本土商業(yè)品牌,如:預(yù)計(jì)9月開(kāi)業(yè)的MOMOPARK、挑戰(zhàn)高新商圈的西安大都薈,以及商業(yè)面積約12萬(wàn)㎡的中登廣場(chǎng)·城市花園等。
“今年下半年還會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)亮相西安,例如大悅城這樣的國(guó)內(nèi)頂級(jí)零售運(yùn)營(yíng)商,將給西安人帶來(lái)全新的消費(fèi)體驗(yàn),也給市場(chǎng)帶來(lái)更多的沖擊力與想象空間。”戴德梁行西北分公司副董事及商業(yè)地產(chǎn)部主管張昊認(rèn)為,未來(lái)西安的商業(yè)零售市場(chǎng)必將呈現(xiàn)百花齊放的局面,各大零售物業(yè)將繼續(xù)圍繞業(yè)態(tài)調(diào)整和物業(yè)升級(jí)來(lái)保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
在西安大型商業(yè)體已達(dá)到70多家的背景下,陜西中貿(mào)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理姚鑫認(rèn)為,除了鐘樓-南門和小寨等西安中軸線這些傳統(tǒng)商圈,新興商圈還將擴(kuò)散至三環(huán)之外及繞城區(qū)域。想要成為周邊消費(fèi)者最愛(ài)的那枚“雞蛋”,商業(yè)項(xiàng)目首先需要“天生會(huì)討好”,這一定律已經(jīng)成外來(lái)和本土項(xiàng)目都必須遵守的生存法則。
結(jié)合各區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)及商圈特征來(lái)看,傳統(tǒng)商圈里的本土商業(yè)需要走“基本款”路線,即:能夠一站式滿足周邊常駐居民的日常消費(fèi)需求。而像高新商圈,由于聚集80至00后的都市新興青年群體、CBD白領(lǐng)及周邊常駐家庭,所對(duì)應(yīng)的新開(kāi)本土品牌大都薈主打“立足社區(qū)、輻射高新”的格局;傳統(tǒng)印象中商業(yè)欠發(fā)達(dá)的三橋地區(qū),外來(lái)商業(yè)品牌萬(wàn)象城根據(jù)周圍居民的需求調(diào)整方向,與其他城市的萬(wàn)象城風(fēng)格并不一樣;因?yàn)橹苓呌邢热霝橹?,以潮流地為賣點(diǎn)的熙地港,所以即將開(kāi)業(yè)的北郊大融城項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng),走精致輕奢路線。
購(gòu)物中心主推“網(wǎng)紅”
并不是當(dāng)紅的唯一選擇
一段時(shí)期以來(lái),有不少即將開(kāi)業(yè)的賣場(chǎng),都在主打首進(jìn)品牌或者大力推廣網(wǎng)紅店。姚鑫認(rèn)為,如今品牌擴(kuò)張速度如此之快,但想要長(zhǎng)時(shí)間保持優(yōu)勢(shì)難度很大。
至于靠“網(wǎng)紅店”打卡留客這件事,品牌策劃師、跨界設(shè)計(jì)師許耀元表示,吸引網(wǎng)紅品牌,并不是購(gòu)物中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力。網(wǎng)紅店“當(dāng)紅”周期大概是3至7個(gè)月,除非賣場(chǎng)有很強(qiáng)的招商能力,不斷引進(jìn)新的“網(wǎng)紅”進(jìn)來(lái),時(shí)刻保持3至7月的當(dāng)紅期,對(duì)于一場(chǎng)活動(dòng)策劃來(lái)說(shuō)這個(gè)模式是可以的,但想要帶火一個(gè)購(gòu)物中心,不斷產(chǎn)生復(fù)購(gòu)率,靠“網(wǎng)紅店”是不太現(xiàn)實(shí)的。只會(huì)吸引到部分首批到店的潮人,想要留住潮人,還需要更高明、更具粘性的手段。
許耀元認(rèn)為,本土商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)階,只靠天時(shí)地利人和并非長(zhǎng)久之計(jì)。首先要真正讀懂消費(fèi)者的需求,組建更優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)心理不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念。比如上海K11,從購(gòu)物中心的角度來(lái)說(shuō)體量并不大,但很能抓住潮流的方向,將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然環(huán)保結(jié)合和互動(dòng),K11在每個(gè)城市均對(duì)項(xiàng)目所在的周邊區(qū)域的人文生活傳統(tǒng)及歷史地理等進(jìn)行多維度的整合,使該區(qū)域所沉淀的人文藝術(shù)及生活文化得到重塑和再生。創(chuàng)造出獨(dú)特的K11多元文化生活區(qū),影響城市時(shí)尚發(fā)展。
一個(gè)豐盛的商業(yè)籃子,本土和外來(lái)“雞蛋”可能會(huì)存在競(jìng)爭(zhēng),但更需要的是取長(zhǎng)補(bǔ)短,共同發(fā)展。姚鑫說(shuō),本土商業(yè)品牌,見(jiàn)證西安商業(yè)變遷,是城市的“老朋友”,對(duì)周邊消費(fèi)者特征比較熟悉和了解,決策速度和品牌調(diào)整速度更快;更多外來(lái)商業(yè)品牌,也需要吸收西安本地精英人才組建團(tuán)隊(duì)。只有這樣,才能形成你中有我、我中有你,實(shí)現(xiàn)共贏。 華商報(bào)記者 李程 尚璟 牛鳴飛 楚萌
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