廈門樓市“崩盤”論調(diào)查： 二手房價格回調(diào) 房價地價均合理回歸

廈門樓市在最近幾天頻上熱搜：“地價腰斬”、“房價跌上萬元”，與此同時，一些“廈門樓市開始崩盤”的言論也開始流傳，不過，這些文章和言論真實性卻遭到不少業(yè)內(nèi)外人士的質(zhì)疑。

廈門大學教授戴亦一則公開駁斥“崩盤論”，他表示廈門房價在2016年至2017年因素一度漲幅過大，因此自2017年以來二手房價格有20%的回調(diào)，最近也開始企穩(wěn)放量。廈門政府地產(chǎn)限購政策至今不敢有紋絲放松。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，廈門市場變化幅度和北京差不多，已經(jīng)調(diào)整半年了。

為了進一步了解廈門樓市真相，《證券日報》記者實地走訪廈門樓市進行調(diào)查。

　買賣雙方觀望情緒濃厚

按照閩南地區(qū)傳統(tǒng)的習俗，農(nóng)歷的7月份不宜買賣房屋，這也是廈門地產(chǎn)人士熟知的“潛規(guī)則”，這段時間只能靠“熬”。

小張在位于廈門集美區(qū)橋頭片區(qū)的一家中介上班，近半年來由于成交的訂單太少，離職的同事不少。“我們這行底薪比較低，就是靠賣房拿提成，沒有成交就只能’吃土’了。”小張無奈的調(diào)侃，“前一段熱賣廈漳泉片區(qū)（廈門周邊）的均價都是從大幾千到1萬多左右的房源，現(xiàn)在這些片區(qū)的樓盤價格也下跌了，不好賣了。”

記者了解到，在小張所處的杏林東路這片區(qū)域，最近一年關張的中介店就有好幾家，目前只剩下了幾家大的連鎖店。

家在杏林片區(qū)的詩敏正在計劃換房搬到島內(nèi)住，她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開始的心里預期是成交底價480萬元，幾個月過去了我也開始面對現(xiàn)實，如果460萬元能成交就不等了。”詩敏在開始的兩個月里，一邊尋找新房，不斷在島內(nèi)看房，一邊尋找合適的接盤人（價格）。買賣雙方的心理如何博弈，詩敏深有感觸，“最近一個意向強烈的購房者開價466萬元，我計劃對方要是還價到460萬元就直接成交，沒想到對方就此作罷。后來從中介聽說這名購房者也是要換房，最后也是花了460萬元買了該片區(qū)另外一套。”

“460萬是底價，如果再低我很難在島內(nèi)買到中意的房源，現(xiàn)在已經(jīng)是在計劃用我的大套換小套了。”詩敏告訴記者，目前她所居住的片區(qū)二手房的價格普遍在3.7萬元/平方米至3.8萬元/平方米（2010年之后建的新房），而此前2016年至2017年高位時，這邊價格一度達到了4萬元/平方米。

　　二手房價格回調(diào)

按照廈門克而瑞機構向《證券日報》提供的數(shù)據(jù)顯示，目前島內(nèi)在售的新房僅剩下5個尾盤。以其中一樓盤華爾頓為例，均價在6.7萬元/平方米。新房價格依然堅挺。

詩敏告訴記者，她在島內(nèi)看房時確實也看到了一些報價3.9萬元/平方米的二手房源，但這些都多少有些“問題”，有的是安置房需要補交土地金等，有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。

記者通過走訪了解到，目前廈門二手房市場確實出現(xiàn)了價格回調(diào)現(xiàn)象，且觀望氣氛濃厚，但新房價格仍較為堅挺。

來自廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。

此外，來自廈門官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年房結果下調(diào)14%，新建住宅沒跌，最近幾個月一直上行。根據(jù)中原地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)顯示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數(shù)分152.9、151.6；二手房分別為138.2、152.2。

　　樓面價下行

按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位于翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創(chuàng)出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無異于“腰斬”。

對此，廈門克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，“從我們長期的跟蹤監(jiān)測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。”

胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區(qū)位優(yōu)勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，并在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受“限價”制約。

而張大偉則認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位于地鐵環(huán)繞的熱點新城，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區(qū)域。

“這距離是什么概念？基本就是北京國貿(mào)到四惠的距離，差一環(huán)。”廈門中原地產(chǎn)進一步分析認為，本次土拍地塊位置相對較差，且處于房企年中貸款償還節(jié)點，開發(fā)商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多的是回歸理性。

胡慧榮進一步分析認為，行業(yè)內(nèi)一般用“地樓比”來分析城市地產(chǎn)投資價值，地樓比越小，則意味著未來可能的利潤空間越大，土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰，地樓比高達134%，即“面粉比面包貴”，但地價與房價的倒掛，本身就是不合理的市場規(guī)律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風險就會暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達81%、61%，也處于較高水平。從這角度來看，聳人聽聞的樓面價“腰斬”的背后，“其實是地價的合理回歸，是市場在政府的政策調(diào)控下回歸正常和穩(wěn)定，也是我們一直提倡的市場有序和健康發(fā)展。”