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舊樓改造城市更新成風(fēng)口 北京十里堡西單商場、三利百貨接連變身商業(yè)辦公綜合體

2018-08-06 10:45 來源:人民網(wǎng)

本報記者 曹政

在東四環(huán),因經(jīng)營不善而被收購的十里堡西單商場悄然變身文創(chuàng)綜合體;而在北二環(huán),閉店已有5年的三利百貨近日亮相,正式轉(zhuǎn)型寫字樓。

當(dāng)減量發(fā)展成為主流,塔吊林立、遍地施工的火熱場面將告別京城,存量舊樓的改造更新將成為城市功能提升的新風(fēng)口。

  老商場扎堆轉(zhuǎn)型辦公空間

上周六,由十里堡西單商場蛻變而來的萬科時代中心對外營業(yè)。里里外外,全都變了模樣。

家就在街對面的市民陳沖以為這里變成了新商場,進去才發(fā)現(xiàn)只有1層和B1層還有幾家簡單的商業(yè)店鋪。樓內(nèi)裝修主打文藝風(fēng)格,走幾步就有一件藝術(shù)品,排隊合影的人不少。

“起初生意還好,到最后人氣真的不行了。”陳沖回憶十里堡西單商場的最后時光。2016年年初,這里送走了最后一撥客人,正式閉店。沒多久,北京萬科收購該項目,當(dāng)時已傳出將轉(zhuǎn)型做寫字樓的計劃。

十里堡西單商場總建筑面積達4.7萬平方米,共6層,高度上不及朝陽路上的摩天大樓。轉(zhuǎn)型之后,僅在B1層和1層留有商業(yè),2層到6層則變?yōu)檗k公空間。萬科方面披露,2層到6層已經(jīng)全部躉租給一家共享辦公空間企業(yè),集聚一批文創(chuàng)公司。

安定門三利百貨的命運與十里堡西單商場類似,只是時間稍早些。2013年8月,三利百貨正式謝幕,并決定改造為寫字樓。過去的三利大廈硬件設(shè)備設(shè)施落后,長期經(jīng)營不佳,持續(xù)虧損,極大浪費了土地利用價值。幾天前,由三利百貨改造而來的中糧置地廣場終于對外亮相。中糧置地廣場相關(guān)負責(zé)人介紹,該項目總建筑面積約8.2萬平方米,改造后也只在B1層和1層留有商業(yè),2層及以上均為寫字樓。

扎堆轉(zhuǎn)型辦公空間的背后,是企業(yè)自己算的一筆賬。“寫字樓運營門檻較低,租金近年比較穩(wěn)定,更有吸引力。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認為,傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營管理遠比寫字樓更復(fù)雜,“商改辦”的本質(zhì)是市場需求變化之后,物業(yè)本身功能和用途的調(diào)整和優(yōu)化。

 改造方向費思量

接盤了這些已沒落的商場后,改造方向成了最大的難題。

一位主導(dǎo)某商業(yè)項目轉(zhuǎn)型的企業(yè)負責(zé)人向記者透露,改造成本和方案都可以通過企業(yè)內(nèi)部手段完成,但關(guān)鍵問題是改造之后的業(yè)態(tài)是否合法合規(guī)、能否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位、能否從一出生就能獲得“合法身份”。

十里堡西單商場最終決定打造文創(chuàng)綜合體。這并不是萬科此前唯一的轉(zhuǎn)型方案。相關(guān)負責(zé)人介紹,最初還考慮過改造為長租公寓、繼續(xù)做商場、徹底改為寫字樓等多種方案。

“轉(zhuǎn)型做文創(chuàng)綜合體,也是為了順應(yīng)北京‘四個中心’的城市定位、功能升級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”北京萬科相關(guān)負責(zé)人說,這棟建筑恰好處在北京的“傳媒走廊”之中。這個“傳媒走廊”西起東二環(huán),東至與通州區(qū)交界處,北到姚家園路,南至廣渠路,行政區(qū)域面積約80平方公里。在這一區(qū)域內(nèi),很多文創(chuàng)園區(qū)都是由老廠房改建、擴建而來。

早幾年面臨轉(zhuǎn)型難題的三利百貨,起初也傳出消息要在安定門打造“迷你版大悅城”,但最終敲定直接改造為寫字樓。據(jù)了解,2013年,業(yè)主方面曾敲定將該項目建成國際甲級寫字樓,實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值;2015年,又決定將其長期持有經(jīng)營。

從區(qū)位上看,中糧置地廣場位于中關(guān)村東城園內(nèi),未來入駐的企業(yè)也偏科技類。截至8月1日,中糧置地廣場整體簽約率過半,積累的客戶資源主要包括科技、文化、金融類企業(yè)。

  “更新”成城市發(fā)展新主題

一般來說,商場的單層面積大、進深大,滿足不了辦公空間的采光需要,這也是商場轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。“零售物業(yè)的采光、通風(fēng)、樓層面積都與寫字樓有很大區(qū)別,設(shè)計改造中需要解決諸多技術(shù)難題。”孫祖天說。

北京萬科該項目的設(shè)計負責(zé)人介紹,為了滿足采光,商場挖出中庭,讓陽光可以照射進來;同時還增加了電梯和消防設(shè)施;甚至還特意增加新風(fēng)系統(tǒng),讓綜合體達到綠色建筑認證,提高室內(nèi)辦公條件。

跳出商業(yè)調(diào)整的行業(yè)局限來看,零售物業(yè)轉(zhuǎn)型,也折射出北京城市更新的大背景。包括北京在內(nèi),國內(nèi)很多一二線城市的城市化進程都已步入“下半場”,正在告別塔吊林立、工地遍布的建設(shè)景象。

來自世邦魏理仕的一份數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)17個主要城市的新增建設(shè)用地在2013年之后出現(xiàn)斷崖式的下滑,2017年土地供應(yīng)和成交面積都僅為2011年峰值的一半左右;然而,2016年到2017年,上海和北京涉及物業(yè)用途變更的城市更新類大宗物業(yè)投資交易,從2014年到2015年的5起增長到16起,交易金額也從130億元飆漲到230億元。

對企業(yè)來講,核心區(qū)域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”正成為一個巨大風(fēng)口。研究人士分析,政府部門對存量物業(yè)改造、用途變更的支持力度會增加企業(yè)將低效的存量物業(yè)轉(zhuǎn)化成高效資產(chǎn)的熱情,也將帶動整個城市的功能完善與提升。

責(zé)任編輯:葉著

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寫字樓 三利百貨 西單商場 改造   
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