小區(qū)物業(yè)設(shè)障限行遭起訴 少數(shù)業(yè)主提異議法院未采納

寧德網(wǎng)消息(記者 孫麗晶 通訊員 林姍姍 葉麗寧) 近日，福鼎市法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，17名小區(qū)業(yè)主要求變更物業(yè)公司在小區(qū)公有部分設(shè)障、限制通行的物業(yè)管理行為，最終因起訴主體不適格，被裁定駁回起訴。

福鼎一小區(qū)業(yè)主因物業(yè)公司在小區(qū)入口處設(shè)置障礙物的行為向福鼎市法院提起訴訟。福鼎市法院審查后認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司在小區(qū)2個(gè)入口處設(shè)障的行為，對小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車的通行確有實(shí)質(zhì)性阻卻作用，其作出的通行設(shè)限的管理行為符合物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等規(guī)定，物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)需由業(yè)主大會提出意見。變更物業(yè)公司在小區(qū)的公有部分設(shè)障、限制通行的物業(yè)管理行為屬于業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，而業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)需要專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。但該小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主316戶，僅有原告等17人就限制通行情況提出異議，與316戶相差甚遠(yuǎn)，因此，其主張被告立即停止侵害、排除妨礙，移除堵在小區(qū)2個(gè)入口處障礙物的訴訟請求，起訴主體不適格，裁定駁回原告起訴。原告不服裁定，上訴至寧德市中級人民法院，二審維持原裁定。

據(jù)法官介紹，近年來，隨著城市化進(jìn)程步伐加快，越來越多的群眾搬入小區(qū)。不少小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間矛盾頻發(fā)，其中部分業(yè)主因公共區(qū)域權(quán)益被侵犯起訴開發(fā)商、物業(yè)公司的案例層出不窮。此案例中小區(qū)業(yè)主的遭遇不是個(gè)案，一旦在新交房或未成立業(yè)主大會的小區(qū)，少數(shù)業(yè)主要為公共區(qū)域維權(quán)，都存在“主體”難題。

我國物權(quán)法第76條對業(yè)主共同決定的事項(xiàng)做了明確規(guī)定。法官建議，當(dāng)小區(qū)入住人數(shù)滿足業(yè)主大會成立條件時(shí)，應(yīng)盡快成立。對于未成立業(yè)主大會或成立業(yè)主大會的條件不足時(shí)，小區(qū)業(yè)主行使小區(qū)管理等事項(xiàng)，小區(qū)現(xiàn)有的全體業(yè)主可以集體討論或書面征求意見的形式，實(shí)名簽署意見后再予以施行，從而切實(shí)維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益。