恒大引1300億戰(zhàn)投負(fù)債率大降 輕裝上陣轉(zhuǎn)型“三低一高”

過往以“規(guī)模取勝”的中國恒大，在增效降負(fù)債的轉(zhuǎn)型道路上換擋加速。11月6日，中國恒大公告宣布，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪戰(zhàn)略投資600億元。三輪融資完成后，以恒大2017年中報(bào)數(shù)據(jù)測算，恒大的凈負(fù)債率將大幅降低近四成。

與此同時，根據(jù)第三輪增資協(xié)議，恒大地產(chǎn)承諾，于2018年至2020年三年凈利潤分別不少于人民幣1650億元。

引戰(zhàn)投、降負(fù)債、沖利潤，許家印的有著怎樣的戰(zhàn)略意圖？在業(yè)績承諾下，恒大會否成為行業(yè)效益最好的房地產(chǎn)公司之一？

　　打造恒大生態(tài)圈

據(jù)恒大披露，第三輪戰(zhàn)投共有6家，除了山東高速、嘉寓投資等“老面孔”分別追加200億元、50億元投資外，張近東旗下的蘇寧電器、“世界銅王”王文銀旗下的正威集團(tuán)也分別以200億元和50億元入局。

至此，恒大的“戰(zhàn)投團(tuán)隊(duì)”囊括了中信、中融、正威集團(tuán)、蘇寧、山東高速、華建、廣田投資等多家央企、國企及地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資者，其中有四家世界500強(qiáng)企業(yè)。

有資本市場人士認(rèn)為，恒大通過三輪1300億戰(zhàn)略投資的引入，一方面增厚了資本，另一方面也通過“合縱連橫”建立恒大生態(tài)圈。

通過“合縱”可以連通地產(chǎn)上下游領(lǐng)域，構(gòu)建行業(yè)內(nèi)互為依托的生態(tài)系統(tǒng)，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、跨界的一個重要方向。以恒大此前引入的戰(zhàn)略投資方廣田投資為例，其母公司在建筑裝飾設(shè)計(jì)施工、智能家居機(jī)器人研發(fā)生產(chǎn)等方面均處于行業(yè)領(lǐng)先，同時又處于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的下游領(lǐng)域，兩大龍頭聯(lián)手，可以產(chǎn)生諸多協(xié)同效應(yīng)，激發(fā)出新的產(chǎn)品形態(tài)與新的服務(wù)內(nèi)容。

而此次引入的蘇寧方面也明確表示，雙方將在資本合作的同時，在商業(yè)物業(yè)定制、基建物資的供應(yīng)鏈及金融服務(wù)、智能家居與智慧物業(yè)服務(wù)、房產(chǎn)銷售的O2O模式創(chuàng)新等方面開展全面合作?？梢韵胂螅磥砗愦蟮母鞔笊鐓^(qū)里，都可能廣布蘇寧當(dāng)前著力打造的互聯(lián)網(wǎng)線下門店。

另外，通過“連橫”打破不同行業(yè)間的資源壁壘，恒大與其他行業(yè)的龍頭形成共同體，比如前后投入230億的投資方山東高速，該公司為路橋行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，同時在全國各地特別在山東儲備了眾多的土地資源。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手將會形成更多的化學(xué)反應(yīng)。

“恒大目前已經(jīng)形成‘房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)’的產(chǎn)業(yè)格局，涉及了地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游等多個領(lǐng)域，戰(zhàn)投方能否幫助恒大打通各領(lǐng)域資源、并助力其每一個領(lǐng)域做大做強(qiáng)，或許是恒大選擇戰(zhàn)投方的重要考量”，有分析人士如此認(rèn)為。

輕裝上陣沖刺效益

如果說構(gòu)建生態(tài)圈是長遠(yuǎn)布局，引戰(zhàn)的直接紅利就是加速去杠桿。得益于此次引戰(zhàn)，恒大凈負(fù)債率明顯降低。若以其2017年中報(bào)數(shù)據(jù)模擬測算，此輪戰(zhàn)投后，恒大的凈負(fù)債率大幅下降近四成?；ㄆ煦y行的分析報(bào)告預(yù)計(jì)“恒大可能提前超額實(shí)現(xiàn)公司提出的未來三年降負(fù)債目標(biāo)”。此前該公司宣布將在2020年把資產(chǎn)負(fù)債率降低到55%左右。

從今年年初開始，恒大宣布降負(fù)債、去杠桿、增效益。而通過贖回永續(xù)債、引入戰(zhàn)略投資等多項(xiàng)資本運(yùn)作，恒大負(fù)債快速回落。“為效益快速提升打下了基礎(chǔ)”上述分析人士表示。

降低負(fù)債、輕裝上陣對提升盈利的效果顯而易見。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示恒大毛利率同比從28.3%上升到35.8%，規(guī)模相似的碧桂園同期毛利只提升了1個百分點(diǎn)?；ㄆ煦y行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)認(rèn)為，未來恒大將持續(xù)實(shí)現(xiàn)30%以上毛利和15%以上凈利。

這也成為恒大提高利潤承諾的基礎(chǔ)，公告顯示，2018年至2020年三年度，恒大承諾凈利潤不少于人民幣500億元、550億元及600億元，這遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾。

“考慮到恒大擁有2.76億平米土地儲備，為所有開發(fā)商中最多；2017年超過5000億、2018年超過6500億的強(qiáng)勁銷售，加上恒大在2017年上半年就完成了前一輪戰(zhàn)投承諾的2017年全年利潤，確信恒大一定能夠完成未來三年1650億的利潤承諾”，在最新的一份研報(bào)中，德意志銀行的分析師如是道。

資料顯示，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億，今年全年銷售突破5000億，按最新財(cái)報(bào)14.5%的核心凈利潤率計(jì)算，這將釋放出近1003億的凈利。如果明年的銷售如德銀所預(yù)測，達(dá)到6500億，也將釋放進(jìn)942億的凈利，1650的利潤承諾兩年即可鎖定。

過去幾年的龍頭房企的利潤增長并不明顯，但采用標(biāo)準(zhǔn)化、快周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的恒大，其利潤水平實(shí)際上一直在較高水平且相對穩(wěn)定，只是部分利潤被高負(fù)債所遮蓋。在負(fù)債率穩(wěn)步降低后，以低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”為發(fā)展模式的恒大，有望成長為行業(yè)效益最好，同時也是最穩(wěn)健的房地產(chǎn)公司。