結(jié)束45個月上漲周期 一二線城市二手房價呈下降態(tài)勢

經(jīng)濟參考報 近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1月份商品住宅銷售價格總體平穩(wěn)。值得注意的是，一二線城市二手住宅銷售價格出現(xiàn)下降趨勢。其中，一線城市環(huán)比下降0.1%；31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%；35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落0.1個百分點。

有業(yè)內(nèi)人士認為，受春節(jié)因素、返鄉(xiāng)置業(yè)意向減弱等多方面因素影響，本輪持續(xù)超過45個月的房價上漲后，一二線城市的二手房價格出現(xiàn)下行。

　70城房價指數(shù)重回合理區(qū)間

易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)計算，70城房價指數(shù)1月環(huán)比漲幅重回“合理”區(qū)間，預(yù)計未來將進一步收窄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，從2017年7月開始，70城房價指數(shù)連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間，2018年5月進入“偏熱”區(qū)間，6月觸及“過熱”區(qū)間，7月和8月完全進入“過熱”區(qū)間，9月和10月處于“偏熱”和“過熱”區(qū)間之間。2018年12月房價指數(shù)環(huán)比漲幅為0.77%，較11月明顯回落，已經(jīng)開始接近“合理”區(qū)間上沿，市場出現(xiàn)降溫趨勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月一二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，二手住宅銷售價格下降；三線城市環(huán)比漲幅均回落。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，據(jù)初步測算，四個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月的1.3%回落0.9個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同；35個三線城市新建商品住宅上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

同比方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅均較上月有所擴大。數(shù)據(jù)顯示，1月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3%，漲幅比上月擴大0.5個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.6%和8.0%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

王若辰表示，1月新建商品住宅銷售價格同比漲幅有所擴大，主要原因是受部分城市限價有所松動、高價地拿證開盤導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化?？紤]到高價地集中開盤，預(yù)計未來幾個月70城新建商品住宅價格同比漲幅將跟隨環(huán)比漲幅呈現(xiàn)下行走勢。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，返鄉(xiāng)置業(yè)意向減弱對三四線城市房價產(chǎn)生影響。從58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，52.7%的人群有回到老家及周邊城市買房的意向，較2018年的58.7%下降6個百分點。

二手房價格由升轉(zhuǎn)降

值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，1月官方發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)與房價走勢中，樓市拐點明顯出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，1月，四個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%；35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

具體來看，1月，二手房環(huán)比上漲城市為41個，環(huán)比減少6個。其中，南寧由去年12月的環(huán)比上漲2%，轉(zhuǎn)為下降0.1%；洛陽由上漲1%、成都由上漲0.9%轉(zhuǎn)為持平，遵義、蚌埠、包頭分別從上漲0.6%、0.5%、0.4%轉(zhuǎn)為持平。

“最有代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調(diào)。”張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場成交量看，一二線城市基本是二手房占主導(dǎo)，特別是一線城市，二手房數(shù)據(jù)更代表市場真實情況。

張波也認為，新建商品房價格上漲和供有結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，中高端項目成交更為集中，相比之下，二手房更能體現(xiàn)市場的實際行情。

張大偉介紹，本輪房地產(chǎn)市場從2014年“9·30”新政開始逐漸止跌，到2015年“3·30”新政后醞釀上漲，2015年5月本輪價格開始爆發(fā)，根據(jù)70個大中城市房價數(shù)據(jù)，當(dāng)月二手房上漲城市達到42個，其中大部分是一二線城市，特別是一線城市深圳單月上漲6.3%。

“31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%。疊加一線城市下調(diào)，這是最近45個月首次出現(xiàn)。”張大偉說，最有房價代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調(diào)，如果后續(xù)沒有明顯的信貸政策變化，預(yù)計這一調(diào)整趨勢將延續(xù)。

政策微調(diào)仍將持續(xù)

張波表示，1月房價下跌城市明顯增多，樓市明顯進入淡季。王若辰認為，部分二線城市二手房價已現(xiàn)下跌，或?qū)诱麄€房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段。

但張波預(yù)計，在因城施策、人才政策頻出的背景下，樓市后續(xù)降溫速度將趨緩，整體走穩(wěn)趨勢更為明顯。

日前，國家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》便指出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進本地人口和外來人口市民化。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月18日，在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。西安、南京、海口、廣州等地相繼放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)與限制。

“放寬落戶城市全面開花，很大程度已經(jīng)開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加碼人才政策。”張大偉說。

值得注意的是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為2019年各地政策主流基礎(chǔ)。“穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌同樣不是穩(wěn)定。”張大偉認為，未來住建部的約談、預(yù)警依然將影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。他預(yù)計，在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的目標(biāo)下，2019年政策微調(diào)仍將持續(xù)。