新科“并購(gòu)?fù)酢笔烂鼗厍笆€有多遠(yuǎn)

人民網(wǎng)-國(guó)際金融報(bào)

地產(chǎn)圈的精彩，除了調(diào)控模式不停轉(zhuǎn)變外，身處其中的房企不同時(shí)期祭出的不同打法也看點(diǎn)頗多。

剛剛在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言“最近土地市場(chǎng)偏熱，風(fēng)險(xiǎn)挺大，公司往后拿地會(huì)非常小心”的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌，其話(huà)音剛落便馬力全開(kāi)成了土拍市場(chǎng)上的奪地大戶(hù)。與融創(chuàng)沖向一級(jí)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是世茂，歷時(shí)幾年調(diào)整期，自年初業(yè)績(jī)會(huì)上少帥許世壇旗幟鮮明的表態(tài)后，世茂便化身新一屆“并購(gòu)?fù)?rdquo;，欲重回十強(qiáng)寶座。

　　粵泰五天賣(mài)五資產(chǎn)

6月10日，粵泰股份一連發(fā)布幾份公告，宣布與隸屬世茂房地產(chǎn)的多家公司簽署5份合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，合作對(duì)價(jià)總計(jì)為63.97億元。該合作對(duì)價(jià)的具體明細(xì)為：粵泰股份以24.99億元轉(zhuǎn)讓廣州嘉盛項(xiàng)目、以27.8億元轉(zhuǎn)讓廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、以7.58億元轉(zhuǎn)讓恒升天鵝灣80%股權(quán)、以8063萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓粵泰天鵝灣20%股權(quán)、以2.79億元轉(zhuǎn)讓中浩豐公司20%股權(quán)。

其實(shí)，自6月5日粵泰股份宣布以總計(jì)約8.4億元的交易對(duì)價(jià)，將旗下淮南公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂以來(lái)，便有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，雙方之間的交易恐怕不止于此。

對(duì)于此次交易原因，粵泰股份在公告中直言，“本次公司轉(zhuǎn)讓在建工程是為了緩解公司流動(dòng)性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn)。”

實(shí)際上，自去年開(kāi)始，粵泰股份便出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2018年，粵泰股份的營(yíng)業(yè)收入為32.76億元，同比減少41.52%，歸屬母公司凈利潤(rùn)2.9億元，同比減少75.17%。而其同期短期非流動(dòng)債務(wù)高達(dá)29.72億元，短期借款為37.19億元，包括受限資金在內(nèi)，貨幣資金僅有3.91億元，資金缺口達(dá)63億元。截至2018年底，公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元。

債務(wù)承壓，現(xiàn)金流緊張的粵泰股份只好選擇變賣(mài)資產(chǎn)，根據(jù)公告，上述五宗交易轉(zhuǎn)讓完成后，至少能為粵泰股份帶來(lái)5.75億元凈利潤(rùn)。

　　世茂買(mǎi)不停

缺錢(qián)的粵泰股份和泰禾、明發(fā)一樣，成為世茂又一次“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的對(duì)象。如果把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，可以看到更多近期世茂在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)起的進(jìn)攻。

3月下旬，短短一周時(shí)間，世茂已經(jīng)從泰禾手中購(gòu)入了杭州蔣村、南昌茵夢(mèng)湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)為28.19億元。

這或許僅僅是個(gè)開(kāi)始，許世壇曾透露，世茂和泰禾已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個(gè)項(xiàng)目，我不好多說(shuō)其它?？梢酝嘎兜氖?，我們之間的合作不止這兩個(gè)項(xiàng)目。”許世壇強(qiáng)調(diào)，這只是合作的一部分，“實(shí)際上我們合作的范圍要大很多”。

這三筆在外界看來(lái)頗為“劃算”的買(mǎi)賣(mài)，也為世茂今年征戰(zhàn)二級(jí)市場(chǎng)鋪墊了一個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)端。

4月27日，泰禾集團(tuán)將臨安同人項(xiàng)目49%股權(quán)轉(zhuǎn)予世茂房地產(chǎn)控股有限公司控股子公司杭州傲潤(rùn)企業(yè)管理有限公司。

5月17日，泰禾集團(tuán)再度將旗下蘇州淀山湖項(xiàng)目公司20%股權(quán)、廣州增城項(xiàng)目公司51%股權(quán)、佛山泰禾院子項(xiàng)目公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，總交易對(duì)價(jià)約為39.72億元。

在與泰禾多次收購(gòu)的間隙，世茂還以27.92億元的作價(jià)抽空拿下了明發(fā)集團(tuán)旗下東勝有限公司51%股權(quán)，該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛杏?jì)容建筑面積188.8萬(wàn)平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮(zhèn)四聯(lián)片區(qū)的項(xiàng)目地塊，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。

　　重回前十？

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅針對(duì)上述三家，世茂的收購(gòu)便花費(fèi)了170億元左右，意欲提速的世茂無(wú)疑在加碼其收并購(gòu)端的力度，按照既定計(jì)劃，其今年將投入銷(xiāo)售的40%、回款的50%用來(lái)買(mǎi)地。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，世茂新增的貨值中，有接近85%是通過(guò)收并購(gòu)獲得，世茂也是今年以來(lái)在收并購(gòu)領(lǐng)域發(fā)力最大的房企之一。

世茂的這一系列動(dòng)作，無(wú)疑是3月業(yè)績(jī)會(huì)許世壇表態(tài)后的踐行。

彼時(shí)，作為泰禾最先浮出水面的接盤(pán)者，許世壇透露，泰禾只是其中的一個(gè)資產(chǎn)包，世茂對(duì)前20強(qiáng)、前50強(qiáng)、前100強(qiáng)還有一些收購(gòu)合作的項(xiàng)目，不過(guò)還沒(méi)公開(kāi)。加大二級(jí)市場(chǎng)投入力度主要是因?yàn)榻鼇?lái)公開(kāi)招拍掛的土地有點(diǎn)貴，“有一些城市已經(jīng)比之前兩年的地王價(jià)還要高，收購(gòu)的話(huà)相對(duì)價(jià)格還可控”。此外，因?yàn)榍叭晔前l(fā)債高峰期，2019年和2020年，房企償債壓力較高。

這也解釋了世茂的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，即標(biāo)的公司資金情況多不樂(lè)觀，且手上持有較為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。無(wú)論是資金鏈承壓的泰禾還是大量借款逾期、部分銀行賬戶(hù)遭凍結(jié)的粵泰股份，它們手中的院子系產(chǎn)品和天鵝灣產(chǎn)品皆為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。如此一來(lái)，世茂既掌握了談判時(shí)交易作價(jià)的主動(dòng)性，也保證了后期項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷(xiāo)售、回籠資金。

自從走出前兩年的調(diào)整期，手握充?，F(xiàn)金的許世壇就表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的渴望，2018年，世茂持有現(xiàn)金496億元，同比增長(zhǎng)50%，凈負(fù)債率僅為56.57%。業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被問(wèn)及有沒(méi)有可能回歸前十時(shí)，許世壇表態(tài)，“去年是11名，還能不能往上走，我相信應(yīng)該能吧。”

世茂確實(shí)加速了腳步，然而，重回前十似乎并非易事。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月房企新增貨值排名中，世茂以1381.4億元的土地貨值排在第5，僅次于碧桂園、綠地、融創(chuàng)和萬(wàn)科。

而銷(xiāo)售榜中，2018年，以1761.5億元位居行業(yè)第11位的世茂，距離前十看似只有一步之遙，卻實(shí)難邁進(jìn)。今年前5個(gè)月過(guò)去，前十強(qiáng)房企依然保持著穩(wěn)定增速，沒(méi)有掉隊(duì)跡象，與此同時(shí)，世茂身后的陽(yáng)光城、旭輝等也在緊鑼密鼓地追趕。

2019年第二季度開(kāi)始，世茂的追趕之路上又接連殺出了兩位“程咬金”：4月，金地?fù)屨剂说?1位；5月，招商蛇口排名上升9位，站在了距離十強(qiáng)最近的地方。