地下車位登記應(yīng)以確權(quán)為前提

法制日報

　　自然資源部擬出臺地下車位(庫)確權(quán)登記新規(guī)引關(guān)注

　　專家建議 地下車位登記應(yīng)以確權(quán)為前提

今年10月8日至28日，自然資源部公布《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權(quán)登記若干問題的意見(征求意見稿)》，面向社會各界征求意見，其中對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權(quán)登記有關(guān)問題予以明確

關(guān)于地下車位的確權(quán)登記，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)里共有部位的權(quán)屬問題。對權(quán)屬有爭議的，應(yīng)在權(quán)屬爭議解決后再行登記，給有利害關(guān)系的業(yè)主組織或者其他主體留出異議的機會

由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后，停車位糾紛時有發(fā)生。對于實踐中出現(xiàn)的各類停車位爭議，應(yīng)該在物權(quán)法已有規(guī)定的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)配套法律制度，明確界定停車位的權(quán)利歸屬，真正實現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確

“目前，我們小區(qū)人防工程改建的車庫仍權(quán)屬不明，大家有苦難言。”對于車庫權(quán)屬問題，身為小區(qū)業(yè)委會主任的首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎感觸頗多。

其實，這并非翟業(yè)虎個人的遭遇。截至今年6月，全國汽車保有量2.5億輛，其中私家車保有量達1.98億輛。但因全國性的地下停車位權(quán)屬登記工作尚未統(tǒng)一開展，目前全國的停車位數(shù)量及停車位缺口數(shù)量并無權(quán)威數(shù)據(jù)。

今年10月8日至28日，自然資源部公布《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權(quán)登記若干問題的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，面向社會各界征求意見，其中對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)確權(quán)登記有關(guān)問題予以明確。

《征求意見稿》出臺后，引發(fā)社會關(guān)注。北京市物權(quán)法學(xué)研究會于近日召開研討會，對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)的確權(quán)和登記等相關(guān)問題進行討論，并提出斟酌修改這份擬出臺規(guī)范性文件的名稱、增加對利害關(guān)系人的救濟程序等建議。

　　權(quán)屬登記尚不健全

　　地下車位爭議頻發(fā)

翟業(yè)虎所在小區(qū)的開發(fā)單位在建設(shè)住宅樓時，按照規(guī)定修建了人防地下室，于2003年12月份完成人防工程竣工驗收備案。

2004年4月，開發(fā)單位購買機械式停車設(shè)備，安裝在上述人防工程內(nèi)。同年9月，開發(fā)單位取得人防工程使用權(quán)證。2007年4月，翟業(yè)虎所在的小區(qū)依法成立業(yè)委會，開發(fā)單位向全體業(yè)主移交了人防工程和停車設(shè)施等小區(qū)公用設(shè)施。

據(jù)介紹，開發(fā)單位曾在2002年10月公布的小區(qū)物業(yè)管理公約中寫明，共用部位及共用設(shè)備項下包含地下機動、非機動車庫等。開發(fā)單位與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》也寫明：“共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括地下停車庫”。也就是說，開發(fā)單位在前述公約和合同中自認地下車庫為共用部位和公用設(shè)施。

2009年9月，開發(fā)單位持有的人防工程使用權(quán)證有效期屆滿。事情過去一段時間后，開發(fā)單位提起訴訟，認為自己依法擁有人防工程改造的地下停車庫。

訴訟過程中，業(yè)主和開發(fā)單位圍繞該人防工程改建的車庫等設(shè)施的權(quán)屬問題產(chǎn)生爭議。

據(jù)翟業(yè)虎介紹，由于開發(fā)單位在物業(yè)管理公約、商品房銷售合同中明確約定地下停車庫屬于共用設(shè)施，開發(fā)單位的人防工程使用權(quán)證過期，法院一審駁回開發(fā)單位的訴訟請求。但在二審中，開發(fā)單位續(xù)期了人防工程使用權(quán)證，法院最終判決“我們可以繼續(xù)使用地下停車庫，但是需要交納費用”。

采訪中，北京市物權(quán)法學(xué)研究會副會長畢文強告訴《法制日報》記者，在實踐中，小區(qū)里這類車位權(quán)屬糾紛比較普遍。“各地的住宅小區(qū)中，業(yè)主組織已開始就包括地下車位等部位的歸屬提出好多訴訟，目標(biāo)是請求法院將地下車位這些部位確權(quán)給全體業(yè)主所有。”

據(jù)中國人民大學(xué)公共政策研究院副教授陳幽泓介紹，在這背后，是我國機動車保有量的快速增加遠遠超出城市的承載能力，導(dǎo)致包括地下停車位在內(nèi)的停車位成為稀缺資源。

公安部交通管理局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全國汽車保有量為2.5億輛，其中私家車保有量達1.98億輛。全國66個城市汽車保有量超過100萬輛，北京、成都、重慶等11個城市超過300萬輛。

來自北京市交通委的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市機動車保有量已達621萬輛，其中小客車519萬輛。此前的2017年8月30日，北京市交通委牽頭組織的北京市停車資源普查報告發(fā)布，截至2016年年底，北京市城鎮(zhèn)地區(qū)停車位總量382萬個。

但在全國范圍內(nèi)，由于還沒有開展統(tǒng)一的地下空間權(quán)屬登記工作，其中包括對地下停車位的權(quán)屬登記工作，全國范圍內(nèi)到底有多少個停車位并不清楚。

2016年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》中明確寫道：“我國城市地下空間開發(fā)利用管理體制建設(shè)尚處于起步階段……地下空間開發(fā)利用在規(guī)劃建設(shè)、權(quán)屬登記、工程質(zhì)量和安全使用等方面的制度尚不健全。”

在畢文強看來，近年來，隨著我國經(jīng)濟水平的提高，人們擁有的車輛數(shù)量快速增加，車多“位”少，并且現(xiàn)存的停車位缺乏統(tǒng)一的登記導(dǎo)致權(quán)屬不明，是車位權(quán)屬糾紛多發(fā)的根本原因。“從這個角度看，車位權(quán)屬登記制度的完善，對地下車位進行確權(quán)，能夠解決一些具體的沖突，但不會從根本上緩解矛盾。”

　　共有部位權(quán)屬不明

　　權(quán)屬不明不予登記

今年10月8日至28日，自然資源部就《征求意見稿》公開征求社會各界的意見。

據(jù)了解，該文件旨在規(guī)范城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位確權(quán)登記，依法維護城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位(庫)權(quán)利人合法權(quán)益，其依據(jù)包括物權(quán)法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則等法律、法規(guī)、規(guī)章。

在《征求意見稿》中，地下車位土地用途、使用期限依據(jù)國有建設(shè)用地出讓合同、劃撥決定書等認定，并規(guī)定配建地下車位原則上以“個”劃分定著物單元，每個定著物單元與所在國有建設(shè)用地宗地設(shè)為一個不動產(chǎn)登記單元。單建地下車位原則上作為一個定著物單元，與其占用的國有建設(shè)用地宗地設(shè)定為一個不動產(chǎn)登記單元。

對此，有媒體報道稱，“城鎮(zhèn)地下車位登記即將有規(guī)可依”。

在畢文強看來，《征求意見稿》能夠讓全社會認識到，地下車位是一項重要的財產(chǎn)權(quán)益，是可以通過確權(quán)登記的方式予以保護。“車位一旦明確可以出售并可以轉(zhuǎn)讓，則必然會對車位登記后的管理、使用以及轉(zhuǎn)讓等問題提出要求，這對于后續(xù)管理也會有促動作用。”

“有些業(yè)主直接向自然資源部申請信息公開，要求解釋《征求意見稿》是如何形成的。在一些業(yè)主看來，開發(fā)建設(shè)單位(開發(fā)商)可以據(jù)此把大量屬于全體業(yè)主所有的共有配套車位確權(quán)給自己，至少征求意見稿給了開發(fā)商這樣一個非常便利的機會。”與會專家介紹說。

在前述研討會上，翟業(yè)虎認為，對于地下車位，有權(quán)屬爭議問題的，是不能夠進行確權(quán)的。

在翟業(yè)虎看來，對于權(quán)屬問題，單純依靠行政部門下發(fā)的文件進行確權(quán)是不妥當(dāng)?shù)模@個問題應(yīng)該交給物權(quán)法等法律。

翟業(yè)虎舉例說，像他所在的小區(qū)，如果地下車庫是開發(fā)商權(quán)屬的話，需要出具單獨投資地下車庫沒有攤?cè)氤杀镜淖C據(jù)。如果有，確實應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商；如果沒有，尤其在房子已經(jīng)出售出去的情況，按約定理應(yīng)屬于業(yè)主共同共有。“產(chǎn)生爭議的根源不在于給地下車位(庫)確權(quán)登記，而在于住宅區(qū)內(nèi)的共有部位權(quán)屬不明。”

　　亟須完善相關(guān)法律

　　界定車位權(quán)利歸屬

在一個居民小區(qū)內(nèi)，停車位可以分為兩大類，包括地面停車位和地下停車位。地下車位(庫)主要有3種類型：一是利用人防工程建造的車位，二是按照規(guī)劃要求建設(shè)的車位，三是開發(fā)商自主建設(shè)的車位。

2007年10月1日開始實施的物權(quán)法、2009年10月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，均對停車位作出了相關(guān)規(guī)定。

2014年11月，國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，以整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記。2016年5月發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》中，提出對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。

但問題在于，對于地下停車位，包括商品房小區(qū)配套的地下人防工程改建的地下停車位，物權(quán)法等法律法規(guī)對權(quán)屬問題只字未提。

陳幽泓認為，正是由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后于停車位在實踐中的快速發(fā)展，導(dǎo)致停車位糾紛時有發(fā)生。對于實踐中出現(xiàn)的各類停車位爭議，應(yīng)該在物權(quán)法已有規(guī)定的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)配套法律制度，明確界定停車位的權(quán)利歸屬，真正實現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確。

在畢文強看來，對城鎮(zhèn)小區(qū)包括地下車位、地下人防車位、地下單建車位等在內(nèi)的共有部位的權(quán)屬確認，需要從立法角度來予以調(diào)整。

“關(guān)于地下車位的確權(quán)登記，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)里共有部位的權(quán)屬問題，因而，建議等民法典物權(quán)編出臺后，自然資源部再通盤考慮出臺相關(guān)統(tǒng)一登記規(guī)則。”畢文強說，如果目前確實需要出臺登記規(guī)范，考慮到上述情況，為防止開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)人員實現(xiàn)以登記來確權(quán)的目的，建議在規(guī)范中增加異議登記的規(guī)定。即對權(quán)屬有爭議的，應(yīng)在權(quán)屬爭議解決后再行登記，以給有利害關(guān)系的業(yè)主組織或者其他主體留出異議的機會。

與此同時，增加對利害關(guān)系人的救濟程序必不可少。

有不愿具名的專家建議：“登記部門對地下車位進行登記之前，應(yīng)當(dāng)將申請登記的材料在全小區(qū)進行一定時間的公示，如利害關(guān)系人有理由提出異議的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)不予登記，在通過司法途徑解決權(quán)屬爭議之后再行登記，或作出異議登記。”

翟業(yè)虎認為，在利害關(guān)系人提出異議的情況下，登記部門不能夠登記確權(quán)；或者在業(yè)主認為登記行為違法的情況下，可以起訴登記部門，“這會引發(fā)大量的訴訟”。

在翟業(yè)虎看來，對于權(quán)屬問題，單純依靠行政部門下發(fā)的文件進行確權(quán)是不妥當(dāng)?shù)?，地下停車?庫)的權(quán)屬歸屬問題，應(yīng)當(dāng)交由物權(quán)法等實體法來規(guī)范并通過法院來解決。

畢文強建議，應(yīng)斟酌修改規(guī)范性文件的名稱，規(guī)范性文件的內(nèi)容應(yīng)傾向和側(cè)重于登記機關(guān)對地下車庫權(quán)屬的登記行為、登記程序的規(guī)范，而并非實體確權(quán)。

還有專家認為，征求意見稿對于單建地下車位的權(quán)屬登記存在規(guī)定不明確問題，需要明確該條中所稱的“單建地下車位作為一個定著物單元”，是指整個單建車庫還是單個車位，明確單建地下車位轉(zhuǎn)讓是指必須將整個車庫作為整體轉(zhuǎn)讓還是可以將單個車位單獨轉(zhuǎn)讓。（記者 陳磊）