土地市場(chǎng)現(xiàn)“金九” 昔日地王解套否？

9月9日，朝陽區(qū)孫河又一地塊出讓，最終被懋源拿下，商品房部分樓面價(jià)超過5萬元/平方米。連日來，北京已連續(xù)出讓四宗高價(jià)地。新京報(bào)記者 陳禹銘 攝

寧德網(wǎng)

新京報(bào)消息　從8月31日開始，沉寂了一個(gè)多月的北京土地市場(chǎng)逐漸迎來復(fù)蘇。由于這一輪出讓的地塊均較為優(yōu)質(zhì)，起價(jià)雖然較高，卻也吸引了不少房企的關(guān)注。僅8月31日-9月9日這十天，北京的土地成交紀(jì)錄被頻頻刷新。

而據(jù)北京市國土資源局最新土地出讓公告顯示，9月份共有6宗住宅地塊入市交易，出讓起始價(jià)合計(jì)達(dá)到180億元，因此業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，9月北京土地市場(chǎng)將迎來一個(gè)出讓小高峰。

　　入市即現(xiàn)高價(jià)地

供應(yīng)的稀缺刺激了企業(yè)的購地意愿。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫此前曾表示：北京住宅地塊近兩年供應(yīng)更加稀缺，今年前7個(gè)月僅有21宗宅地實(shí)現(xiàn)成交，這一成交量創(chuàng)了近三年同期的新低。而從近一段時(shí)間的土地出讓情況來看，事實(shí)也的確如此。

8月最后一天，豐臺(tái)區(qū)榴鄉(xiāng)橋地塊以50.25億元的總價(jià)被中鐵建與方興聯(lián)合體取得，折合樓面價(jià)達(dá)5.2萬元/平方米。9月1日-9日的3次土地出讓，也均引發(fā)了多個(gè)品牌房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

9月2日，曾經(jīng)流拍的孫河地塊出讓，保利首開聯(lián)合體以64.83億元總價(jià)、近5.4萬元/平方米樓面價(jià)斬獲孫河新地王。

9月8日，保利首開龍湖聯(lián)合體在東壩以42.5億元總價(jià)、4.7萬元/平方米的樓面價(jià)拿下了又一宗高價(jià)地。

9月9日，懋源又以29.4億元、9.6萬平方米異地配建保障房的代價(jià)拿下孫河又一高價(jià)地塊，商品房樓面價(jià)也高達(dá)5.26萬元/平方米，超過了當(dāng)年中糧地塊的樓面價(jià)。

同時(shí)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月9日，年內(nèi)北京市土地市場(chǎng)累計(jì)成交地塊50宗，成交金額累計(jì)超1012.83億元。在這50宗出讓的土地中，商品房住宅土地僅有22宗。

　　聯(lián)合拿地“最愛”首開

可以說，土地入市即成為高價(jià)地的情況已經(jīng)成為一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象，短短十天來，北京連續(xù)四宗入市土地已吸金超過185億元。值得注意的是，近日來出讓的四宗土地中，有三宗都是被聯(lián)合體所斬獲。

事實(shí)上，從年初華潤(rùn)、首開、平安聯(lián)合體相繼拿下亞林西、白盆窯地塊開始，再到近日保利、首開、龍湖、平安等品牌房企組聯(lián)合體拿地，“組團(tuán)”拿地的現(xiàn)象在北京土地市場(chǎng)上更加普遍。

“房企會(huì)傾向于和本地企業(yè)抱團(tuán)，組聯(lián)合體拿地，既能夠分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，又可以利用本地企業(yè)背后的資源。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受采訪時(shí)分析，“比如首開，現(xiàn)在很多房企都喜歡和首開聯(lián)合拿地，這主要是因?yàn)樽鳛楸镜貒螅组_更了解政府的需要，而其操盤能力相對(duì)較弱，則正好能夠同聯(lián)合的品牌房企形成互補(bǔ)。”

　　“被高端化”項(xiàng)目將增多

值得注意的是，由于地價(jià)原因，目前及未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上“被高端化”的項(xiàng)目正越來越多。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，由于建設(shè)成本的原因，在北京興建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)際銷售均價(jià)一般都會(huì)是拿地樓面價(jià)的兩倍以上，因此連日來出讓的幾宗地塊，由于樓面價(jià)均超過4萬元/平方米，甚至達(dá)到5萬多元/平方米，將來項(xiàng)目入市時(shí)價(jià)格預(yù)計(jì)都將接近或超過10萬元/平方米。

“土地價(jià)格肯定會(huì)影響到房?jī)r(jià)，企業(yè)不會(huì)為地價(jià)買單。” 郭毅表示，“現(xiàn)在房企在北京土地市場(chǎng)的拿地成本高，最后還是會(huì)由消費(fèi)者來買單。”

　　■ 追問

　　房企為何前赴后繼拿“地王”?

在多名業(yè)內(nèi)人士看來，“僧多粥少”、市場(chǎng)前景看好是導(dǎo)致北京頻現(xiàn)“搶地”大戰(zhàn)、“地王”輪流坐的主要原因。

　　地塊供應(yīng)少，看好高端樓市

今年4月披露的北京2015年供地計(jì)劃中，純商品住宅下調(diào)為750公頃。“北京在實(shí)行新的城市規(guī)劃，供應(yīng)土地少，連近郊的地塊都很寶貴。現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)幾乎沒有成片的項(xiàng)目，以前大家認(rèn)為北五環(huán)是黃金地段，現(xiàn)在連南五環(huán)也值得買。”中糧置地北京常務(wù)副總經(jīng)理隋強(qiáng)表示，中糧也積極參與了9月9日的孫河土地的競(jìng)拍，還花不少時(shí)間研究地塊中的養(yǎng)老產(chǎn)品的方案，但最后基于“理性原則”放棄。

北京萬科、北京融創(chuàng)高層此前也對(duì)新京報(bào)記者表示，二季度開始，從政府土地部門傳出的消息是，北京正在調(diào)整未來的城市發(fā)展新規(guī)劃，包括東城西城合并等猜想，由于具體方案未定，使一批優(yōu)質(zhì)土地暫緩出讓。

隋強(qiáng)表示，除了入市地塊少，看好北京高端樓市的前景也是開發(fā)商積極拿地的原因。中糧在2013年7月經(jīng)過70輪競(jìng)拍搶下孫河地王，樓面價(jià)逼近5萬元/平米，業(yè)內(nèi)一直有質(zhì)疑之聲，但今年6月項(xiàng)目以“中糧瑞府”案名開盤，銷售報(bào)價(jià)在8.5萬元/平方米以上，目前也錄得較好的銷售業(yè)績(jī)。

國企天恒置業(yè)也參與前日孫河地塊競(jìng)拍。北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興此前也對(duì)記者表示，北京土地價(jià)格上漲是明顯趨勢(shì)，現(xiàn)在買覺得貴，明年買會(huì)更貴，而公司想要擴(kuò)大規(guī)模，就必須多買地。

　　收購不易;老地王多能解套

除了從公開市場(chǎng)買地外，收購也是一種方法。但其難度也不小。

記者從北京萬科了解到，該公司正在通過收購談判來獲取土地，目前已進(jìn)展到了快簽約階段，但還不能對(duì)外披露。業(yè)內(nèi)人士表示，土地收購不僅耗時(shí)較長(zhǎng)，法律債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)也較多，難以成規(guī)模。

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，從過去的歷史來看，不管買下多貴的地王，不管市場(chǎng)是高漲還是低迷，都能通過或自行開發(fā)推售，或轉(zhuǎn)手引入新股東，最終順利地解套獲利，這給了后來者信心。

比如，2011年保利在市場(chǎng)低谷中時(shí)從中國兵器手中收購北京海德公館項(xiàng)目，就遭遇了兩個(gè)獨(dú)立董事的反對(duì)，但隨著房?jī)r(jià)走高，海德公館最終成為北京保利的豪宅樓盤代表作，為公司貢獻(xiàn)了高額利潤(rùn)。

“按常規(guī)核算方法，前天懋源在孫河拿地是不可能算過來的，說明懋源要換一種玩法，可能在運(yùn)營(yíng)方面找利潤(rùn)，也可能是等幾年再開發(fā)。”當(dāng)天另一參與競(jìng)拍房企的一位高層坦言，懋源手中還有一個(gè)2013年7月拍下的夏家胡同地王，現(xiàn)在還未動(dòng)工。

“新地王對(duì)周邊項(xiàng)目的銷售帶來利好，但自己有很大壓力。”隋強(qiáng)表示，最大的挑戰(zhàn)還是定位，要下決心確定到底做哪一種產(chǎn)品，好的產(chǎn)品在北京是不會(huì)缺少購買力的。

兩年前成交的夏家胡同地王，至今還未定案名。

　東壩也是高價(jià)地聚集的區(qū)域之一，恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企都已經(jīng)進(jìn)駐。

　9月以來，孫河區(qū)域連續(xù)出現(xiàn)兩塊“地王”級(jí)地塊，樓面價(jià)均超過5萬元/平方米。本版圖片均為新京報(bào)資料圖片

　■ 探訪·地王

　　孫河地王

　　“中國好鄰居” 給后來者信心

　　進(jìn)入9月以來，孫河區(qū)域連續(xù)出現(xiàn)“地王”級(jí)地塊。

9月2日，保利首開聯(lián)合體以64.83億元、折合5.4萬元/平方米的樓面價(jià)拿下孫河北甸西村地塊，成為“雙料地王”。而9月9日，孫河另一地塊也成為房企爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)，最終被突然殺出的懋源地產(chǎn)拿下，其高達(dá)5.26萬元/平方米的樓面價(jià)，雖然未打破幾天前保利首開聯(lián)合體拿下的新地王，但也超過2013年7月誕生的中糧地王(4.8萬元/平方米)。連續(xù)出現(xiàn)的高價(jià)地，令孫河這一區(qū)域被業(yè)內(nèi)稱為“地王的溫床”，并稱新晉地王將使中糧地塊“解套”。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，孫河區(qū)域出讓的土地大多為宅地，且規(guī)劃較為完整，適合打造高端產(chǎn)品。而區(qū)域內(nèi)有不少“中國好鄰居”站臺(tái)，給有拿地意向的開發(fā)商以很強(qiáng)的信心。“泰禾院子、龍湖雙瓏原著售價(jià)都不低，中糧瑞府?dāng)M售價(jià)更是高于8.5萬元/平方米。”張大偉向媒體表示。

剛剛奪地的懋源方面也表示，他們之所以布局孫河主要還是因?yàn)榭春迷搮^(qū)域的發(fā)展前景。

“我們還是很看好北京高端市場(chǎng)，所以有高端土地放出來就非常關(guān)注。這宗地一出來就被我們給盯上了，對(duì)此作了充分的準(zhǔn)備。”懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，雖然這宗地剛剛拿下尚未作出具體規(guī)劃，不過可以肯定的是打造高端產(chǎn)品。此外，他還強(qiáng)調(diào)，由于該宗地有一部分養(yǎng)老用地，因此在未來，懋源也會(huì)在此打造養(yǎng)老地產(chǎn)。

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，保利首開孫河地王很可能是由保利操盤，打造高端產(chǎn)品，但目前具體細(xì)節(jié)仍未確定。

　　白盆窯地王

　　先售自住房 商品房明年中入市

今年1月7日，體量巨大的豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊開拍，最終被華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體以86.25億元拿下，折合樓面價(jià)為3.8萬元/平方米，刷新了北京總價(jià)地王紀(jì)錄。而這一地塊的動(dòng)向也備受關(guān)注。

據(jù)了解，白盆窯地塊位置較為優(yōu)越，擁有地鐵房山線、9號(hào)線兩條軌道交通線，出行便利。與該地塊相鄰的京投萬科西華府以及中海九號(hào)公館，房?jī)r(jià)均在4萬元/平方米以上。

不過，該地塊用于商品房開發(fā)的部分比較有限。據(jù)國土局公開資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬平方米，扣除配建的限價(jià)房、自住型商品房及教育設(shè)施，剩余可供銷售的普通商品房最多為12.6萬平方米。

“這宗地位于南四環(huán)邊，由于地塊本身含有大量的自住房以及限價(jià)房，因此基本可以肯定這宗地的商品房部分不太可能打造剛需產(chǎn)品。我們對(duì)于項(xiàng)目的定位是城市中高端改善型住宅。”華潤(rùn)白盆窯地塊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“該地塊整體動(dòng)工將在今年開始，但是具體到商品房項(xiàng)目何時(shí)能夠開工，還要等開工許可證下來才能夠確定。”

此外，該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說，該項(xiàng)目的商品房部分預(yù)計(jì)將在明年中期開始入市，而今年他們的重點(diǎn)將主要放在自住房的銷售上。

　　泰禾西府大院

　　拆遷不順 眼看鄰居開售

2014年2月20日，泰禾集團(tuán)以49.58億元、配建5萬平方米限價(jià)商品房的條件獲得豐臺(tái)西局住宅、商業(yè)及辦公地塊，其中商品房部分的樓面價(jià)逼近6.8萬元/平米。而在此一周前，龍湖也在西局拿地。但龍湖西局項(xiàng)目已于今年4月高調(diào)亮相，5月份樣板間開放，6月份取得預(yù)售證。據(jù)龍湖稱，6月推出一期30套房源已售罄，均價(jià)約8.5萬-9萬元/平方米。而截至目前，泰禾西局項(xiàng)目也僅確定了案名為“西府大院”，就連此前預(yù)期在今年率先推出的限價(jià)房部分也杳無音訊。

據(jù)知情人士透露，泰禾的項(xiàng)目之所以進(jìn)展緩慢，是因?yàn)橛龅搅嗽谏虡I(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧，還建的位置和面積上還沒有達(dá)成協(xié)議。據(jù)悉，龍湖和泰禾拿的土地是“西局村舊村改造項(xiàng)目用地”，龍湖拿下一期用地，泰禾拿下二期用地，由政府負(fù)責(zé)拆遷。

“現(xiàn)在西局項(xiàng)目還跟村里僵在那里。”據(jù)接近泰禾的人士透露，泰禾今年的銷售重點(diǎn)將會(huì)是位于石景山的長(zhǎng)安中心和位于大興的泰禾中央廣場(chǎng)，“泰禾一貫堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，西局地塊原本預(yù)計(jì)在今年入市，土地進(jìn)展不順在泰禾的預(yù)料之外。”

　　夏家胡同地王

　　避開“兄弟”競(jìng)爭(zhēng) 不急于入市

9月9日，民企開發(fā)商懋源拍下孫河地塊，而懋源手中西南三環(huán)夏家胡同地王也一直放出今年亮相的風(fēng)聲。

2013年7月，懋源地產(chǎn)以17.7億元和配建3.8萬平米公租房的條件拍下夏家胡同地塊，商品房面積為3.86萬平米，業(yè)內(nèi)估計(jì)其商品房樓面價(jià)突破4.2萬元/平米，未來售價(jià)突破7萬元/平米才有賺頭。

但隨著龍湖、泰禾、方興等房企積極搶地，目前西南三環(huán)板塊樓面價(jià)已飆升到6萬元/平米，使懋源的壓力大減，而懋源似乎并不急于推盤。

“夏家胡同項(xiàng)目現(xiàn)在處于規(guī)劃階段，相信懋源的產(chǎn)品力，會(huì)給市場(chǎng)帶來驚喜。”懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，“未來懋源的高端項(xiàng)目會(huì)形成臺(tái)系產(chǎn)品線，但夏家胡同的案名還沒定。”劉強(qiáng)表示，規(guī)劃也還需要政府審批通過后才能對(duì)外披露。

據(jù)悉，夏家胡同地塊現(xiàn)在只是豎起了圍擋。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，夏家胡同項(xiàng)目與懋源2012年公司在市場(chǎng)低谷時(shí)拿下的豐臺(tái)花鄉(xiāng)“釣云臺(tái)”項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，且都是都市平層豪宅產(chǎn)品，如果同時(shí)開盤，除了管理上會(huì)分散外，可能還會(huì)互相分流客戶，所以夏家胡同項(xiàng)目年內(nèi)入市的可能性不大。對(duì)此，劉強(qiáng)表示，懋源一直是定制地產(chǎn)的開發(fā)理念，比起速度，更重視產(chǎn)品開發(fā)。

　　東壩新地王

　　樓面價(jià)超5萬 或與龍湖項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)

作為北京土地市場(chǎng)上這些年來興起的熱門區(qū)域，東壩在9月8日，保利首開龍湖聯(lián)合體以42.5億元拿下的東壩項(xiàng)目其折合樓面價(jià)為4.7萬元/平方米。不過，據(jù)該項(xiàng)目其中一家拿地開發(fā)商計(jì)算，其樓面價(jià)超過5萬元/平方米，已超過此前名噪一時(shí)的恒大東壩地王。

但該地塊未來將由哪家企業(yè)具體操盤，仍不得而知。“這一地塊位于我們項(xiàng)目東南，最后誰來操盤還在談。如果最后定是由龍湖操盤的話，那么應(yīng)該會(huì)與我們?cè)跂|壩的現(xiàn)有項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)。”龍湖東壩的負(fù)責(zé)人表示。保利方面則向記者表示，由于該地塊剛拿沒多久，具體事宜仍在洽談中。

到目前為止，恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企都已經(jīng)進(jìn)駐東壩區(qū)域，連續(xù)不斷的高價(jià)地直接帶動(dòng)了區(qū)域未來利好，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前東壩唯一一個(gè)在售項(xiàng)目利錦府二期定價(jià)也漲到近6萬元/平方米。

而區(qū)域內(nèi)開發(fā)進(jìn)度最快的龍湖東壩項(xiàng)目也已準(zhǔn)備入市。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目主打130-400平方米的高端住宅，瞄準(zhǔn)的是30-40歲的城市中高階層。而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，其售價(jià)不會(huì)低于8萬元/平方米。